개발사업시행승인 부지 내 건축관계자 변경 관련

□ 이 건 개발사업시행승인 부지에서 건축 중인 건축물에 대해 건축관계자 변경신고를 수리하는 것이 타당하다는 신청기관의 의견은 「건축법」제11조 및 같은 법 시행규칙 제11조에 비추어 적정한 것으로 사료됨

○ 다만, 향후 조성사업 완료 후 분쟁이 발생하지 않도록 「관광진흥법」에 따른 분양요건 등에 대해 적절히 안내할 필요

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●는 '07. 5월부터 ▦▦▦▦㈜가

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●시

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◇동 일대에 ♤♤♤♤♤조성사업을 추진하도록 개발사업시행(변경) 등을 승인

○ 위 사업은 관광·휴양개발진흥지구 내 콘도미니엄 분양 등을 위한 사업으로서 14. 5월 사업시행자를 ★★㈜로

○ 한편, 「

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●특별법」 제147조에 따르면 개발사업을 시행하려는 자는 도지사의 시행승인을 받도록 되어 있고,- 같은 법 제148조에 따르면 개발사업 시행승인의 효과로서 「건축법」에 따른 건축허가가 의제처리 되도록 규정되어 있으나,-

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●에서는 위 개발사업시행을 승인하면서 위

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●특별법에 따라건축허가를 의제처리 하지 않고 사업시행자로 하여금 개별적으로 건축허가를 받도록 하였음[[[MEMO]]]

※ 개발사업 초기단계에서 건축계획이 미비할 경우 「건축법」에 따른 내용 검토 및 관련부서 협의 등에 장기간이 소요되어 통상적으로 사업시행 승인 시 별도로 건축허가를 받도록 업무 처리[[[MEMO]]]

○ 이에 따라 ★★㈜가 사업시행자로서 사업부지 내 휴양콘도미니엄 및 커뮤니티센터 건물에 대한 별도의 건축허가('17년)를 받아 사업을 추진하던 중- '20. 3월 수탁자를 ▣▣▣▣▣▣▣㈜(이하 “▣▣㈜”), 시공사를 ㈜♧♧♧♧♧♧으로 하는 관리형 토지신탁 계약을 체결하고 위 일대 토지소유권을 수탁자인 ▣▣㈜로 이전하였고,- ▣▣㈜가 부지 내 건축 중인 건축물에 대하여 건축관계자 변경신고를 위해 건축주 명의변경 동의서를 제출하였으나,-

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●는 기존 ★★㈜이 사업시행자로서 건축허가를 받은 건축물에 대해 수탁자인 ▣▣㈜로 건축주 변경이 가능한지 여부가 불분명하여 위 건축관계자 변경신고를 수리해야 하는지 여부에 대해 사전컨설팅 신청(접수일: 9. 2., 보완일: 10. 12.)

□ 이 건 개발사업시행 승인 부지에서 건축 중인 건축물에 대해 신탁회사 명의로 건축관계자 변경신고를 수리할 수 있는지 살펴보면,

○ 「건축법 시행규칙」 제11조 제1항에 따르면 「건축법」 제11조 등에 따라 건축허가를 받거나 신고를 한 자가 건축물을 양도한 경우 등에는 양수인 등이 건축주의 명의변경 동의서 등의 서류를 첨부하여 허가권자에게 제출하도록 되어 있고,- 같은 규정 제3항에 따르면 위 서류를 제출받은 허가권자는 기재내용을 확인한 후 건축관계자변경신고필증을 신고인에게 교부하도록 규정- 이에 대해 판례는 위 규정은 단순히 행정관청의 사무집행 편의를 위한 것이 아니라 양수인에게 건축주 명의변경을 신고할 수 있는 공법상의 권리를 인정하되 행정관청에게는 신고를 수리할 의무를 지게 한 것이며,

- 허가대상 건축물의 양수인이 형식적 요건을 갖추어 건축주 명의변경을 신고한 때에는 행정관청은 그 신고를 수리해야 하고 실체적인 이유를 내세워 그 신고의 수리를 거부할 수는 없다고 판시하고 있음

- 그리고 「신탁법」 제2조 등에 따르면 신탁이란 위탁자가 수탁자에게 특정 재산권을 이전하는 등 수탁자로 하여금 그 재산권을 관리·처분하게 하는 데 있고 신탁재산의 소유권은 대내외적으로 수탁자에게 귀속

- 동 컨설팅 사안의 경우 ★★㈜와 ▣▣㈜ 간 신탁계약에 따라 신탁 부동산(토지 및 건축물)의 관리·처분권이 이전된 상황이고,[[[MEMO]]]

※ 토지의 경우 신탁을 원인으로 한 ▣▣㈜ 명의 소유권이전등기 완료[[[MEMO]]]- ▣▣㈜는 「건축법 시행규칙」 제11조에 따라 ★★㈜의 건축주 명의변경 동의서와 함께 형식적 요건을 갖추어 건축관계자 변경신고서를 제출하였으므로 신고 수리를 거부할 수 없는 것으로 사료됨

○ 한편, 이 건 건축물은

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●특별법에 의한 개발사업시행이 승인됨에 따라 사업시행자인 ★★㈜가 건축허가를 받았던 것으로 사업시행자가 아닌 ▣▣㈜에 대해 건축주 명의변경을 할 수 없다는 견해가 있을 수 있으나,- 사업시행자 지위는

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●특별법에 따른 공법상 권리·의무에 대한 내용인 반면 이 건 건축관계자 변경은 당사자 간 신탁계약에 대한 내용으로서,- ▣▣㈜에 대해 건축주 지위를 인정하더라도 사업시행자 지위가 당연히 승계되지 않는 점을 고려할 때 이 건 건축물에 대해 기존 ★★㈜가 건축허가를 받았다고 하더라도 현 시점에서 건축관계자 변경신고를 수리함에 큰 영향이 없을 것으로 사료됨

○ 또한, 「관광진흥법」 제20조 및 같은 법 시행령 제24조 제1항에 따르면 휴양콘도미니엄을 분양하거나 회원모집을 하기 위해서는 해당 사업계획의 승인을 받은 자 또는 관광사업을 등록한 자가 건물과 토지의 소유권을 확보하도록 되어 있어,- 이 건 건축관계자 변경신고를 수리할 경우 향후 분양 및 회원모집에 대한 어려움이 예상된다는 우려도 있을 수 있으나,- 이미 당사자 간 신탁계약에 따라 토지소유권이 이전되었으므로 사업시행자인 ★★㈜와 수탁자인 ▣▣㈜ 모두 분양이 불가한 상황이고,

- 향후 적법한 조성사업 추진을 위해서는 이 건 건축관계자 변경이 이루어진 이후 「관광진흥법」에 따른 요건을 충족하여 분양 및 회원모집을 해야 할 것으로 사료되는 바,- 이 건 건축관계자 변경신고 수리와 「관광진흥법」에 따른 분양은 직접적인 관련이 없는 것으로 보이고,- 더욱이, 「건축법 시행규칙」에 따라 형식적인 요건을 갖추어 건축관계자 변경신고가 이루어진 이상 위와 같은 단순한 우려를 이유로 신고수리를 거부할 수 없다고 사료됨