다세대주택에 세 들어 살고 있는 임차인입니다. 최근 임대인이 파산하였다는 소식을 들었습니다. 임대인이 파산한 경우 임대차계약이 자동으로 해지되는 것인지가 궁금하고, 임대차보증금에 대하여 다른 파산 채권자들에게 우선하여 변제를 받을 수 있는 것인지도 궁금합니다.

`쌍무계약`이라고 함은 쌍방 당사자가 상호 대등한 대가관계에 있는 채무를 부담하는 계약을 말합니다. 임대차 계약의 경우에도 임대인은 임차목적물을 인도하여 사용 수익하게 할 의무를, 임차인은 차임을 지급할 의무를 각각 부담하기 때문에 쌍무계약에 해당합니다.파산선고 당시 양 당사자의 채무가 모두 미이행 상태인 쌍무계약의 경우 파산관재인은 계약의 이행 또는 해제에 관한 선택권을 가집니다. 즉, 파산관재인은 그 선택에 따라 계약을 해제하거나 채무자의 채무를 이행하고 상대방의 채무이행을 청구할 수 있는 것이 원칙입니다(채무자회생 및 파산에 관한 법률 제335조). 따라서 원칙대로라면 임대인의 파산관재인은 그 선택에 따라 임대차계약을 해지할 수 있을 것입니다.

그러나 채무자회생 및 파산에 관한 법률은 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법상의 대항력을 갖춘 임차인을 보호하기 위하여 임차인이 대항력을 갖춘 경우에는 미이행 쌍무계약에 있어 파산관재인에게 계약해지의 선택권에 관한 위 규정의 적용을 배제하였습니다. 따라서 임차인은 임대인이 파산되더라도 파산관재인의 해지권 행사로부터 보호됩니다. 다만 임대인의 파산여부와 상관없이 임차인은 임대인의 파산관재인에 대하여 차임지급의무를 계속적으로 부담하므로, 차임미지급, 무단전대 등 임차인에게 채무불이행 사유가 있는 경우에는 채무불이행에 해당하여 파산관재인으로부터 해지를 당할 수는 있습니다.한편, 채무자회생 및 파산에 관한 법률은 대항요건과 확정일자를 갖춘 주택임차인은 파산재단이 속하는 주택의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 권리를 인정하고 있습니다(동법 제451조 제1항, 제3항). 다만 여기서 말하는 우선변제권은 파산절차 또는 경매절차에서 우선변제권을 갖는다는 뜻이지 경매신청권까지 부여된다는 뜻은 아닙니다.