계단형 오피스텔에서 위층 베란다에서 누수가 발생하여 아래층 천장에 물이 새고 있습니다. 이에 대해 윗층 입주자와 관리소 측이 서로 책임을 전가하고 있는 상황입니다.베란다 누수로 인한 손해배상을 누구에게 청구하여야 할까요?

누수의 원인인 건물의 하자가 공용부분에 있다면 관리단에게, 전유부분에 있다면 원칙적으로 윗층 집주인에게 손해배상을 청구하여야 할 것입니다. 다만 베란다가 전유부분인지, 공용부분인지에 대해 판례는 정립되어 있지 않은 상태입니다. 베란다를 전용부분이라고 봐야한다는 판결(서울행정법원 2014. 10. 17. 선고 2014구합7435 판결)과, 공용부분으로 봐야한다는 판결(수원지방법원 2010. 5. 27. 선고 2009구합3355 판결 등)이 동시에 존재하고 있습니다.

통상 베란다, 발코니라고 칭해지는 부분을 일괄적으로 전유부분인지 공용부분인지 판단하기는 어려우며, 구체적인 건물 구조에 따라 결론이 달라질 수도 있습니다. 다만 대법원은 ""집합건물의 어느 부분이 전유 부분인지, 공용 부분인지 여부는 …(중략)… 구분소유가 성립한 시점을 기준으로 판단하여야 하고, 그 후의 건물 개조나 이용상황의 변화 등은 전유 부분인지 공용 부분인지 여부에 영향을 미칠 수 없는 것이며, 집합건물의 어느 부분이 구분소유자 전원 또는 일부의 공용에 제공되는지 여부는 소유자들 간에 특단의 합의가 없는 한 그 건물의 구조에 따른 객관적인 용도에 의하여 결정되어야 하는 것”이라고 판시한 바 있습니다(대법원 2011. 3. 24. 선고 2010다95949 판결, 대법원 2007. 7. 12. 선고 2006다56565 판결). 만일 베란다를 오로지 윗층을 통해서만 접근할 수 있고, 구조상 오로지 윗층 입주자의 편의를 위해 제공된 것으로 볼 수 있다면 베란다를 윗층의 전유 부분에 해당하는 것으로 판단할 여지가 높을 것으로 생각됩니다.