갑은 임의경매절차에서 최고가매수신고인의 지위에 있던 을과 임대차계약을 체결한 후 주택을 인도받아 전입신고를 마치고 계약서에 확정일자를 받았습니다. 갑은 주택임대차보호법상의 우선변제권을 취득하는지요?

주택임대차보호법이 적용되는 임대차에 대하여 판례는, “주택임대차보호법이 적용되는 임대차가 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우로 한정되는 것은 아니나, 적어도 그 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인이 임대차계약을 체결할 것이 요구된다.”고 하였습니다(대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다38908, 38915 판결 등 참조). 따라서, 아직 매각대금을 납부하지도 아니한 최고가매수신고인에 불과한 을로부터 주택을 인도받아 전입신고 및 확정일자를 갖추었다는 것만으로는 갑이 주택임대차보호법 제3조의2 제2항에서 정한 우선변제권을 취득하였다고 볼 수 없습니다(대법원 2014.2.27. 선고 2012다93794 판결). 참고로 주택 매매계약에 부수하여 계약금만 수령하고 나머지 매매잔대금을 수령하지 않은 상태에서 매수인에게 임대 권한을 부여한 경우, 이는 매매계약의 해제를 해제조건으로 한 것이어서, 그 후 매수인이 매매잔대금을 지급하지 않아 매도인이 매매계약을 해제하였다면, 임차인은 전세계약을 체결할 권한이 없는 자와 사이에 전세계약을 체결한 임차인과 마찬가지로 매도인에 대한 관계에서 그 주택에 대한 사용수익권을 주장할 수 없게 되어 매도인의 명도 청구에 대항할 수 없게 되고, 이는 임차인이 그 주택에 입주하고 주민등록까지 마쳐 주택임대차보호법상 대항요건을 구비하였거나 전세계약서에 확정일자를 부여받았다고 하더라도 마찬가지라는 것이 판례의 태도입니다(대법원 1995. 12. 12. 선고 95다32037 판결).