임대인은 법인과 임대차계약을 체결한 후, 임대차목적물을 양도하였습니다. 임차인 법인은 임대차계약이 종료되면 누구를 상대로 임차보증금 반환을 청구하여야 하나요?

주택임대차보호법 제3조 제1항은 “임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.”고 규정하고 있습니다. 법인에게 주택을 임대한 경우에는 법인은 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항요건의 하나인 주민등록을 구비할 수 없으므로( 대법원 1997. 7. 11. 선고 96다7236 판결 참조), 임대인이 위 임대주택을 양도하더라도 그 양수인이 주택임대차보호법에 의하여 임대인의 지위를 당연히 승계하는 것은 아니고, 따라서 임대인의 임차보증금반환채무를 면책시키기로 하는 당사자들 사이의 특약이 있다는 등의 특별한 사정이 없는 한 임대인의 법인에 대한 임차보증금반환채무는 소멸하지 아니한다고 할 것입니다(대법원 2003. 7. 25. 선고 2003다2918 판결). 따라서 임차인 법인은, 임대인과 양수인사이에 임차보증금반환채무를 면책적으로 인수한다는 특약이 없는 한, 임대인을 상대로 임차보증금 반환을 청구하여야 합니다.