저는 서울 노원구에 거주하고 있습니다. 최근 전세값이 너무 올라 이사를 해야 하는데, 생활 광고지에 “급전세” 로 보증금 5,500만 원인 매물이 있어 집주인에게 연락을 했습니다.집주인은 근저당권이 많기는 하지만 5,500만 원이 주택임대차보호법에서 보호해주는 보증금 범위 내이기 때문에 안심하라고 하는데 정말 괜찮을까요.

현재 주택임대차보호법에서 보호하는 서울의 우선변제금은 보증금이 1억6천500만원 이하인 경우, 최대 5천500만 원까지 보호받을 수 있으나, 소액임대차보증금의 최우선 변제제도를 악용하여 소액의 임대차보증금만을 지급하고 부동산을 임차한 경우에는 배당에서 제외될 수 있습니다. 사안의 경우 이미 시가를 초과하는 저당권이 설정된 상태를 인식하고 있었고, 해당 지역 전세 보증금의 시세에 비해 사안의 아파트 보증금이 과소하다는 사실을 알고 있었으며, 보증금 금액도 현재 서울지역 소액임차인의 우선변제금 중 최고액이라는 점 등으로 보아 근저당권자가 배당이의를 제기하여 배당에서 제외될 가능성이 있습니다(서울서부지방법원 2017. 1. 10. 선고 2015가단214120 판결 참조).