저는 건축주 甲과 다세대주택 신축공사 도급계약을 체결하고 공사대금은 준공 후 임대보증금으로 받는 조건으로 12개월 간의 임대차계약서를 교부받았습니다. 당초 도급계약의 내용대로 임대를 시도해 보았으나 입주할 세입자가 나타나지 않아 하는 수 없이 제가 입주하게 되었고, 현재 임대차계약서상의 임차기간이 만료됨에 따라 건축주에게 보증금을 반환해달라고 요구했으나 건축주는 부동산이 제3자에게 임대되지 않았으므로 보증금을 지급해줄 수 없다고 합니다.저는 무작정 임대될 때까지 기다려야만 하는지요?

귀하는 도급공사대금의 담보조로 임대차계약서를 교부받고 임대가 되지 않는 바람에 귀하가 직접 사용하고 있던 중 임대차계약서상의 기간이 만료된 경우인바, 원칙적으로 공사대금지급을 담보하는 의미로 임대차계약서를 교부한 경우는 그 기간동안 공사대금변제기한을 유예한 것으로 보아야 할 것입니다.그러나 위 사안의 경우 공사대금을 보증금에 갈음하여 지급한 것으로 볼 수 있으므로 임차기간이 만료되면 임차주택이 타인에게 임대되었는지 여부와 관계없이 건축주는 임차보증금을 지급해야 할 것입니다.또한, 특약사항에 부동산이 타인에게 임대되지 아니한 경우에는 임차보증금을 지급할 의무가 없다는 내용을 기재했더라도 임대가 무기한으로 지연될 때에는 위 특약사항을 일률적으로 적용한다면 임차인에게 너무 불리한 계약이라 할 것입니다.따라서 임차계약서의 교부경위 및 취지와 형평성의 원칙에 비추어 위와 같은 특약이 심히 형평성에 반한다면 위 특약은 무효라 할 것이므로 귀하는 건축주에게 부동산을 명도 해주고 임차보증금반환청구를 할 수 있을 것으로 보입니다.