임대인 갑과 임차인 을은 건물 임대차계약을 체결하였습니다. 을은 임대차계약이 종료한 후 주택임대차보호법 제3조의3에 따른 임차권등기신청을 하여 임차권등기가 경료되고 건물을 소유자에게 명도하면서 임대차보증금의 반환을 구하였습니다.병은 을과 사이에 주택임대차신용보험계약을 체결하였다가 이 사건 주택의 소유자가 위와 같이 임대차보증금을 지급하지 아니하자 보험계약에 따라 위 임대보증금상당액을 을에게 지급하였습니다.그리고 건물에 대한 임의경매가 진행되어 정이 이를 낙찰받았는데 그 배당절차에서 을에게 3,535,264원만이 배당되었습니다. 을의 권리를 대위하여 취득한 병의 임대차보증금 지급청구에 대하여 정이 사건 건물의 임차권등기가 말소될 때까지는 임대차보증금을 지급할 수 없고 항변할 수 있는지요?

주택임대차가 종료된 후 임대차보증금을 돌려받지 못하였지만 근무지의 변경 등으로 주거지를 옮기거나 주민등록을 전출해야 할 필요가 있는 임차인이 주택임대차보호법에서 정한 대항력 및 우선변제권을 잃지 않고 임차주택으로부터 자유롭게 이주하거나 주민등록을 전출할 수 있도록 할 필요가 있으므로, 이러한 필요에 부응하여 주택임대차보호법 제3조의3은, 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있도록 하고, 임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 경료되면 임차인은 같은 법에 의한 대항력 및 우선변제권을 취득할 뿐만 아니라, 그 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 같은 법 제3조 제1항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 아니하는 것으로 정하고 있습니다.따라서 위 규정에 의한 임차권등기는 이미 임대차계약이 종료하였음에도 임대인이 그 보증금을 반환하지 않는 상태에서 경료되게 되므로, 이미 사실상 이행지체에 빠진 임대인의 임대차보증금의 반환의무와 그에 대응하는 임차인의 권리를 보전하기 위하여 새로이 경료하는 임차권등기에 대한 임차인의 말소의무를 동시이행관계에 있는 것으로 해석할 것은 아니고, 특히 위 임차권등기는 임차인으로 하여금 기왕의 대항력이나 우선변제권을 유지하도록 해 주는 담보적 기능만을 주목적으로 하는 점 등에 비추어 볼 때, 임대인의 임대차보증금의 반환의무가 임차인의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 할 의무라고 보는 것이 판례의 태도입니다 (대법원 2005. 6. 9. 선고 2005다4529 판결). 따라서 을의 임대차보증금 지급청구에 대하여 병이 사건 건물의 임차권등기가 말소될 때까지는 임대차보증금을 지급할 수 없다고 항변할 수 없고, 보증금의 반환의무가 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 할 것입니다.