경매절차에서 임차보증금 전액을 배당받지 못하였음에도 경매법원의 잘못된 촉탁에 의하여 임차권등기가 원인 없이 말소되었습니다. 이 경우 갑이 주택임대차보호법상의 대항력을 상실하는지요. 상실한다면, 손해배상청구가 가능한지요.

판례는 “주택임차권등기는 임차인으로 하여금 기왕의 대항력을 유지하도록 해 주는 담보적 기능을 주목적으로 하고 있으므로, 임차인이 경매절차에서 임차보증금 전액을 배당받지 못하였음에도 경매법원의 잘못된 촉탁에 의하여 임차권등기가 원인 없이 말소되었고, 그에 대하여 임차인에게 책임을 물을 만한 사유도 없는 이상, 임차권등기의 말소에도 불구하고 임차인이 이미 취득한 대항력은 그대로 유지된다. ”고 판시한 바 있습니다(부산고등법원 2006. 5. 3. 선고 2005나17600 판결).따라서 위 판결에 의할 때 임차인의 과실없이 경매법원의 과실로 임차권등기가 원인없이 말소된 경우 임차권등기의 말소에도 불구하고 임차인이 취득한 대항력은 그대로 유지됩니다.

따라서 임차인은 경매절차에서 임차보증금 전액을 반환 받지 못하였더라도 대항력에 기하여 부동산의 양수인을 상대로 임차보증금 잔액의 반환을 구할 수 있습니다. 다만, 이와 같이 양수인을 상대로 임차보증금 잔액의 반환을 구할 수 있으므로 배당받지 못한 임차보증금 상당의 손해가 현실적으로 발생하였다고 할 수 없어 경매법원을 상대로 불법행위에 기한 손해배상청구를 할 수는 없습니다.