임차인이 한동안 월세를 내지 않았습니다. 보증금이 있었기 때문에 따로 독촉은 하지 않고 기다렸고, 그러다보니 처음 임대차계약 당시 정한 2년의 기간이 모두 지나갔습니다.임대차기간 종료일이 지난 후에는 임차인이 차임을 꼬박꼬박 지급하고 있습니다. 임대인은 월세를 올리고 다른 임차인을 구하고자 임대차계약의 종료를 주장하고자 하는데 임차인은 계약이 묵시적으로 갱신되었다면서 임대차계약 해지 주장이 타당하지 않다고 합니다. 타당한 주장인가요?

임대인이 임대차계약을 약정기간 만료일에 종료시키고 싶다면, 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶) 등의 의사를 담은 통지를 하여야 합니다. 임대인이 그러한 통지를 하지 않고 임차인도 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 갱신거절 등의 통지하지 아니한 경우에는 주택임대차계약이 묵시적으로 갱신됩니다(주택임대차보호법 제6조 제1항). 다만 2기의 차임액에 달하도록 차임을 연체하였거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인은 주택임대차보호법상의 묵시적 갱신을 주장할 수 없습니다(위법 동조 제3항). 따라서 사안의 경우에도 임차인의 차임 연체액이 2기의 차임액을 초과한다면, 임대차계약의 묵시적 갱신이 없다고 보아야 하고, 임대인은 임대차계약의 종료를 주장할 수 있을 것입니다.