저는 1년 전 저당권 등이 설정되어 있지 않은 갑소유의 신축주택을 임차하여 입주와 동시에 주민등록전입신고를 하고 거주하고 있습니다. 그런데 그 이후 설정된 저당권에 기하여 경매가 진행되고 있는바, 만일 제가 위 주택을 위 경매절차에서 매수한다면 확정일자가 늦어 배당 받지 못하게 된 임차보증금의 반환을 갑에 대하여 청구할 수 있는지요?

주택임대차보호법상 임차인이 입주와 주민등록전입신고라는 대항요건을 갖춘 경우에는 임대기간 중 임차주택의 소유자가 변경되는 경우에도 임대인의 지위가 신 소유자에게 포괄적으로 승계 됨으로써 임차인은 계약기간 동안 그 임차주택에서 쫓겨나지 않고 생활할 수 있고, 계약기간만료 시에는 신소유자에게 보증금반환청구를 할 수 있습니다. 위 사안의 경우 귀하는 위와 같은 대항력을 갖추었고, 선순위저당권 등이 없었으므로 위 주택이 경매절차에서 매각된다고 하여도 확정일자 순위가 늦어 매각대금에서 전세보증금을 배당받지는 못한다고 하더라도 경매절차의 매수인에게 대항력을 행사할 수는 있는 것입니다.

결과적으로 귀하의 전세보증금은 경매절차의 매수인에게 받을 수 있게 되는 것입니다. 문제는 대항력있는 임차인이 직접 경매절차에서 매수인이 된다면, 임대인의 지위를 임차인이 승계하게 되는데 이 때 남은 임차보증금을 원래 임대인인 전 소유자에게 청구가 가능한가 하는 것입니다. 판례는 “주택의 임차인이 제3자에 대한 대항력을 갖춘 후 임차주택의 소유권이 양도되어 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는 임대차보증금의 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금반환채무는 소멸하는 것이고, 대항력을 갖춘 임차인이 양수인이 된 경우라고 하여 달리 볼 이유가 없으므로 대항력을 갖춘 임차인이 당해주택을 양수한 때에도 임대인의 보증금반환채무는 소멸하고 양수인인 임차인이 임대인의 자신에 대한 보증금반환채무를 인수하게 되어, 결국 임차인의 보증금반환채권은 혼동으로 인하여 소멸하게 된다.”고 하였습니다(대법원 1996.11.22. 선고 96다38216 판결, 대법원 1998.9.25. 선고 97다28650 판결, 대법원 2009.5.28. 선고 2009다15794 판결).따라서 위 주택이 경매절차에서 매각된다면 그로써 귀하의 집주인 갑에 대한 전세보증금반환청구채권은 소멸하고, 대신 귀하는 경매절차의 매수인에게 귀하의 대항력을 주장하여야 할 것이나, 귀하가 위 주택을 경매절차에서 매수한다면 대항력을 행사하여 현실적으로 만족받을 수 있었던 귀하의 전세보증금도 받을 수 없게 될 것으로 보입니다.