주택 신축 전에 토지에 이미 근저당권과 가압류가 있었고, 그 후 건물 신축 후 갑이 임차인으로서 대항력 및 확정일차를 취득했으므로, 토지에 대한 배당순위와 건물에 대한 배당순위가 상이하여 토지대금과 건물대금에 대하여 따로이 배당순위를 정하여야 할 것인데, 경매법원은 토지에 대한 근저당권자 등에게 건물대금에 대해서도 갑에 우선하여 배당하여 갑이 배당받을 수 있는 금액보다 적게 배당받은 경우, 갑이 경락인 을에게 청구할 수 있는 보증금 금액은?

주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 먼저 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였으나 그 순위에 따른 배당이 실시될 경우 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는 보증금 중 경매절차에서 배당받을 수 있었던 금액을 공제한 잔액에 관하여 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있는바, 여기서 경락인에게 대항할 수 있는 보증금잔액은 보증금 중 경매절차에서 올바른 배당순위에 따른 배당이 실시될 경우의 배당액을 공제한 나머지 금액을 의미하는 것이지 임차인이 배당절차에서 현실로 배당받은 금액을 공제한 나머지 금액을 의미하는 것은 아니라 할 것이고, 따라서 임차인이 배당받을 수 있었던 금액이 현실로 배당받은 금액보다 많은 경우에는 임차인이 그 차액에 관하여는 과다 배당받은 후순위 배당채권자를 상대로 부당이득의 반환을 구하는 것은 별론으로 하고 경락인을 상대로 그 반환을 구할 수는 없다고 할 것이라는 것이 판례의 태도입니다(대법원 2001. 3. 23. 선고 2000다30165 판결). 따라서 갑은 경락인 을에게 경매절차에서 올바른 배당순위에 따른 배당이 실시될 경우의 배당액을 보증금에서 공제한 잔액만 청구할 수 있다.