갑은 서울 소재 을소유 주택을 전세보증금 7,000만원에 임차하여 입주와 전입신고를 마치고 확정일자를 받아 대항력과 우선변제권을 구비하여 거주하고 있었습니다. 그런데 위 주택은 갑의 주택임차권보다 늦게 설정된 1번 근저당권의 실행으로 매각되었고, 갑의 주택임차권은 위 근저당권자보다 우선하여 보증금 전액을 배당받아야 함에도 불구하고 경매법원에서 배당표를 잘못 작성하는 바람에 갑은 소액임차인으로서 인정되는 최우선변제금 5,000만원만 배당 받았습니다.그러나 갑은 전세보증금 전액이 1순위로 배당될 것으로 믿고 배당기일에 출석하지 않았다가 배당이의의 기회를 놓쳤고, 수일 후 배당표를 확인한 후에야 그러한 사실을 알게 되었습니다.갑은 대항력도 겸유하고 있으므로, 경매절차의 매수인에 대하여 보증금 중 배당받지 못한 2,000만원을 반환받을 때까지 매수인에게 대항할 수 있는지요?

대항력과 우선변제권을 모두 가지는 주택임차인의 경우, 임차인이 먼저 우선변제권을 선택하여 경매절차에서 보증금 전액에 대한 배당요구를 한 경우에도 보증금을 전부 배당받지 못한 경우 나머지 보증금에 대해서는 임대차관계의 존속을 주장하여 경락인에게 대항할 수 있는 것이 원칙입니다. 그런데 본래 배당받을 수 있었던 보증금을 배당표 작성의 오류로 일부만 배당받고 배당이의 기회를 놓친 경우에도 경락인에게 나머지 보증금으로 대항이 가능한지 문제됩니다.

판례는 “여기서 경락인에게 대항할 수 있는 보증금 잔액은 보증금 중 경매절차에서 올바른 배당순위에 따른 배당이 실시될 경우의 배당액을 공제한 나머지 금액을 의미하는 것이지, 임차인이 배당절차에서 현실로 배당받은 금액을 공제한 나머지 금액을 의미하는 것은 아니라 할것이고, 따라서 임차인이 배당받을 수 있었던 금액이 현실로 배당받은 금액보다 많은 경우에는 임차인이 그 차액에 관하여는 과다 배당받은 후순위배당채권자를 상대로 부당이득의 반환을 구하는 것은 별론으로 하고 경락인을 상대로 그 반환을 구할 수는 없다고 할 것이다.”라고 하였습니다(대법원 2001.3.23. 선고 2000다30165 판결).따라서 갑은 보증금 7,000만원중 위 경매절차에서 배당받을 수 있었던 금액인 7,000만원을 공제한 잔액은 없는 것이므로 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없을 것으로 보이며, 다만, 갑은 배당요구를 한 보증금 중 올바른 순위에 의한 배당금 7,000만원에서 현실로 배당받은 5,000만원을 공제한 2,000만원에 대하여는 후순위배당채권자들을 상대로 부당이득반환청구권을 행사해야 할 것으로 보입니다.2021. 5. 11. 개정된 주택임대차보호법 시행령에 따르면 소액임차인의 범위 및 최우선변제금은 서울특별시 1억5천만원/5천만원, 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역, 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시의 경우 1억3천만원/4천300만원, 광역시, 안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시 7천만원/2천300만원, 그밖의 지역 6천만원/2천만원입니다.