갑은 을소유 주택을 임차보증금 3,500만원에 2년 기간으로 임차하여 입주하였으나, 주민등록전입신고는 입주 후 1개월이 지나서야 하였습니다. 그런데 전입신고 후 혹시나 하고 등기사항증명서를 떼어보니 갑의 입주 후 전입신고 전에 채권최고액 5,000만원의 근저당권이 설정되어 있었습니다.만약 위 주택이 경매된다면 갑은 경매절차의 매수인에게 대항력을 주장할 수 있는지요?

주택임대차보호법 제3조 제1항은 “임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.”라고 규정하고 있습니다.그러므로 임차인이 주택의 인도(입주)와 주민등록(전입신고)을 마친 때에는 그 다음날로부터제3자에 대하여 대항할 수 있다 할 것입니다. 위와 비슷한, 같은 날 입주 및 전입신고와 근저당권이 설정된 경우에 대하여 판례는 “주택임대차보호법 제3조 제1항이 인도와 주민등록을 갖춘 다음날부터 대항력이 발생한다고 규정한 것은 인도나 주민등록이 등기와 달리 간이한 공시방법이어서 인도 및 주민등록과 제3자명의의 등기가 같은 날 이루어진 경우에 그 선후관계를 밝혀 선순위권리자를 정하는 것이 사실상 곤란한데다가, 제3자가 인도와 주민등록을 마친 임차인이 없음을 확인하고 등기까지 경료하였음에도 그 후 같은 날 임차인이 인도와 주민등록을 마침으로 인하여 입을 수 있는 불측(不測)의 피해를 방지하기 위하여 임차인보다 등기를 경료한 권리자를 우선시키고자하는 취지이므로 대항력은 인도와 주민등록을 마친 다음날을 기준으로 발생한다.”라고 하였습니다(대법원 1997.12.12. 선고 97다22393 판결, 대법원 1999.3.23. 선고 98다46938 판결). 이처럼 대항력은 인도와 주민등록을 모두 갖춘 다음날 그 효력이 있으므로 갑의 경우 주민등록 및 전입신고를 마친 다음날부터 대항력이 발생합니다.

따라서 사안의 경우 근저당권설정등기가 갑이 주민등록 전입신고를 마치기 전(대항요건을 갖추기 전)에 이미 설정되었으므로 갑은 경매절차의 매수인에 대하여 대항력을 주장할 수 없을 것으로 보입니다.