甲은 '재외국민(대한국민 국민으로서 외국의 영주권을 취득한 자)'이고, 甲의 아내와 딸은 '외국국적동포(대한민국 국적을 보유하였던 자로서 외국국적을 취득한 자)'로, 甲은 2007. 6. 12. 아파트를 임대차보증금 3억3000만원에 2007. 7. 9.부터 2년간 임차하였고 2007. 7. 4. 그 임대차계약에 대하여 확정일자를 받음과 아울러, 위 아파트를 인도받아 이를 거소로 거소이전신고를 마치고 거주 중입니다.甲의 아내와 딸은 그 직후 입국하여 2007. 7. 19. 위 아파트를 거소로 국내거소신고를 마치고 함께 거주하여 오고 있습니다. 그런데 A저축은행이 2008. 7. 4. 위 아파트에 관하여 채권최고액 8억3200만원의 근저당권설정등기를 마쳤고 그에 기해 임의경매를 하여 갑은 임차인으로 권리신고를 하였고 아파트가 B에게 경락되었습니다.甲은 임차인으로서 우선변제권이 있을까요.

이에 대하여 대법원은 외국인의 외국인등록이나 체류지 변경신고는 아래와 같은 이유로 주택임대차보호법상 대항요건으로 규정된 주민등록과 동등한 법적 효과가 인정된다고 보아야 한다고 보았습니다. 출입국관리법(2014. 3. 18. 법률 제12421호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘출입국관리법’이라 한다)은, 외국인은 입국한 날부터 90일을 초과하여 대한민국에 체류하는 경우 입국한 날부터 90일 이내에 체류지를 관할하는 지방출입국?외국인관서의 장에게 국내체류지 등 외국인등록을 하여야 하고(제31조 제1항, 제32조 제4호), 체류지를 변경한 때에는 14일 이내에 변경신고를 하여야 하며(제36조 제1항), 위와 같은 외국인등록과 체류지 변경신고는 주민등록과 전입신고를 갈음한다고 규정하고 있습니다(제88조의2 제2항). 또한 재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률(이하 ‘재외동포법’이라 한다)은, 재외국민이라 함은 대한민국의 국민으로서 외국의 영주권을 취득한 자 또는 영주할 목적으로 외국에 거주하고 있는 자를 의미하고, 외국국적동포라 함은 대한민국의국적을 보유하였던 자 또는 그 직계비속으로서 외국국적을 취득한 자 중 대통령령이 정하는 자를 의미한다고 하고(제2조), 재외동포체류자격으로 입국한 외국국적동포가 국내에 거소를 정하여 국내거소신고 및 거소이전신고를 하면 출입국관리법에 따른 외국인등록과 체류지 변경신고를 한 것으로 본다고 규정하고 있습니다(제10조).이와 같이 출입국관리법이 외국인이 외국인등록과 체류지 변경신고를 하면 주민등록법에 의한 주민등록 및 전입신고를 한 것으로 간주하는 것은, 외국인은 주민등록법에 의한 주민등록을 할 수 없는 대신 외국인등록과 체류지 변경신고를 하면 주민등록을 한 것과 동등한 법적 보호를 해 주고자 하는 데 취지가 있다 할 것이고, 이는 특히 주택임대차보호법에 의하여 주택의 인도와 주민등록을 마친 임차인에게 인정되는대항력 등의 효과를 부여하는 데에서 직접적인 실효성을 발휘하게 됩니다.

출입국관리법에 의한 외국인등록 및 체류지 변경신고와 재외동포법에 의한 국내거소신고 및 거소이전신고는, 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제3자가 인식할 수 있게 하는 공시방법으로서는 주민등록법에 의한 주민등록에 비하여 그 효과가 제한적입니다. 그러나 주민등록의 경우에도 열람이나 등ㆍ초본의 교부가 본인이나 세대원 또는 정당한 이해관계가 있는 자 등에게만 허용되어 그 공시기능은 부동산등기와 같은 정도에 미치지 못하는 한계가 있어, 외국인등록 등과 비교한 공시효과의 차이는 상대적인 데 그칩니다.

한편 2013. 8. 13. 법률 제12043호로 개정되어 2014. 1. 1.부터 시행된 주택임대차보호법은 주택임대차계약에 대한 확정일자 부여기관에 확정일자 부여일, 차임 및 보증금, 임대차기간 등을 기재한 확정일자부를 작성할 의무를 지우고, 주택의 임대차에이해관계가 있는 자는 확정일자 부여기관에 위와 같은 임대차 정보의 제공을 요청할수 있도록 하는 확정일자 부여 및 임대차 정보제공 제도를 신설하면서, 외국인(외국국적동포를 포함한다)도 확정일자 부여를 받을 수 있는 대상자에 포함시켰습니다(제3조의6). 이는 주민등록과 외국인등록부 등의 제한된 공시기능을 보강하고자 한 것이고, 이로써확정일자부에 의한 임대차계약 공시의 효과는 내국인과 외국인 사이에 차이가 없게 되었습니다.

이러한 제도는 원고의 이 사건 임대차계약 체결 이후에 새로 도입된 것이기는 하지만, 그것에 의하여 비로소 외국인이 체결한 임대차계약에 대한 공시방법이 마련되었다고 볼 것은 아니고, 기왕에 출입국관리법 제88조의2 제2항에 의하여 외국인등록 및 체류지 변경신고를 주민등록 및 전입신고로 갈음하는 효력이 있는 것을 보완하여 공시기능을 강화한 것으로 볼 수 있습니다. 위와 같은 여러 가지 점들을 고려하면, 외국인 또는 외국국적동포가 출입국관리법이나 재외동포법에 따라서 한 외국인등록이나 체류지 변경신고 또는 국내거소신고나 거소이전신고에 대하여는, 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택임대차의 대항력 취득 요건으로 규정하고 있는 주민등록과 동일한 법적 효과가 인정된다고 보아야 합니다.

이는 외국인등록이나 국내거소신고 등이 주민등록과 비교하여 그 공시기능이 미약하다고 하여 달리 볼 수 없습니다. 그리고 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항력 취득의 요건인 주민등록은 임차인 본인뿐 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록도 포함되고(대법원1996. 1. 26. 선고 95다30338 판결 등 참조), 이러한 법리는 재외동포법에 의한 재외국민이 임차인인 경우에도 마찬가지로 적용된다고 보아야 합니다. 2015. 1. 22. 시행된 개정 주민등록법에 따라 재외국민도 주민등록을 할 수 있게 되기 전까지는 재외국민은 주민등록을 할 수도 없고 또한 외국인이 아니어서 출입국관리법 등에 의한 외국인등록등도 할 수 없어 주택임대차보호법에 의한 대항력을 취득할 방도가 없었던 점을 감안하면, 재외국민이 임대차계약을 체결하고 동거 가족인 외국인 또는 외국국적동포가 외국인등록이나 국내거소신고 등을 한 경우와 재외국민의 동거 가족인 외국인 또는 외국국적동포가 스스로 임대차계약을 체결하고 외국인등록이나 국내거소신고 등을 한 경우와 사이에 법적 보호의 차이를 둘 이유가 없기 때문입니다(대법원 2015다14136). 따라서 甲은 임차인으로서 우선변제권이 있을 것으로 보입니다.