甲은 아직 건축 중인 주택을 임차하여 주민등록을 마쳤는데, 이후 완성된 주택건물에 관한 건축물관리대장 및 등기부상 표시된 실제 호수(5층 404호)와 甲이 신고한 호수(504호)가 서로 달랐습니다.한편, 乙은 위 완성된 주택건물에 관하여 근저당권을 설정하면서 담보가치를 평가하기 위해 임대차 여부를 조사한 사실이 있습니다. 그런데, 위 주택건물의 경매절차에서 甲이 乙에 우선하여 임대차보증금 상당액을 배당받자, 乙이 甲의 주민등록상 주소가 등기부상 표시와 달라 대항력 및 우선변제권이 인정될 수 없다는 취지로 배당이의의 소를 제기하였습니다. 乙의 주장은 타당한 것인가요?

우선 “건축 중인 주택을 임차하여 주민등록을 마친 임차인의 주민등록이 그 후 소유권보존등기가 경료되고 이를 바탕으로 저당권을 취득하여 등기부상 이해관계를 가지게 된 제3자에 대한 관계에서 임대차를 공시하는 효력이 있는지 여부는 그 제3자의 입장에서 보아 사회통념상 그 주민등록으로 당해 주택에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다고 인식할 수 있는지 여부에 따라 판단하여야 한다.”는 것이 이미 오래전부터 확립된 판례의 입장(대법원 1999. 9. 3. 선고 99다15597 판결 등)입니다.

위와 같은 입장에 따르면, 甲이 전입신고한 “504호”로 표시된 주민등록은 그 후 건축물관리대장 및 등기부상 표시된 실제 호수인 “5층 404호”와 일치하지 아니하여 당해 임대차의 유효한 공시방법이 될 수 없으므로, 甲은 주택임대차보호법 소정의 대항력 및 우선변제권을 인정받을 수 없습니다. 다만, 乙의 주장이 배척되는 극히 예외적인 경우도 존재할 수는 있습니다. 즉 건물에 관한 건축물관리대장 및 등기부의 호수 표시가 달라지는 바람에 甲이 대항력과 우선변제권을 상실하게 되자 이를 기화로 乙이 부당한 이익을 얻으려는 의도에서 甲의 손해는 전혀 생각함이 없이 배당요구를 하는 것이라면, 그러한 乙의 주장은 신의칙에 비추어 용납될 수 없으므로 예외적으로 배척될 수 있습니다.

그러나 주택임대차보호법에 의해 인정되는 법률관계를 신의칙과 같은 일반원칙에 의하여 제한하는 것은 자칫 법적안정성을 해할 수 있으므로 그 적용에 있어 신중을 기하여야 하는바, “근저당권자가 근저당권 설정에 앞서 임차인의 주민등록상 주소가 등기부상 표시와 다르다는 사정을 알았거나 알 수 있었다는 사정만으로는 임대차의 대항력을 부정하는 근저당권자의 주장이 신의칙에 위배된다고 할 수 없고, 임차인의 주민등록이 잘못되었다는 사실을 알면서 그 임차인을 선순위의 권리로 인정하고 그만큼 감액한 상태의 담보가치를 취득하겠다는 전제에서 근저당권을 설정하였으면서도 부당한 이익을 얻으려는 의도로 사후에 임차인의 손해는 전혀 고려함이 없이 그 주민등록의 잘못에 따른 임대차의 대항력 결여를 주장하는 경우와 같이, 근저당권자의 권리행사가 상대방의 신의에 반하고 정의관념에 비추어 용인될 수 없는 정도의 상태에 이른다는 사정이 구체적으로 인정되어야 할 것이다.”라는 것이 판례의 태도(대법원 1991. 12. 10. 선고 91다3802 판결 등)입니다.

따라서, 乙이 단순히 담보가치 평가를 위해 임대차 여부를 조사하였다는 사실을 넘어, 조사하였다면 언제, 어떤 방법으로 하였고 그 결과는 어떠하였는지, 채무자에 대한 대출은 어떤 경위로 이루어졌고 그에 대한 담보가치는 어떻게 평가하였는지 또 대출금액은 어떻게 결정되었는지, 乙의 甲에 대한 배당이의를 받아들이면 어떠한 결과가 발생하게 되는지 등과 같은 구체적인 사정을 통하여 乙의 임대차 대항력 결여 주장이 甲에 대한 신의에 반하고 정의관념에 비추어 용인될 수 없는 정도라고 인정될 수 있어야만 乙의 주장을 배척할 수 있을 것입니다(대법원 2008. 2. 14. 선고 2007다33224 판결 참조).