저는 甲으로부터 주택을 임차하기로 하고, 보증금 1,500만 원을 지급하고 임대차계약을 체결하였습니다. 다만 제가 소유한 집을 乙에게 매도하였는데 그 집이 비워지지 않아 甲의 동의를 받아 乙에게 임차권을 양도하고, 乙이 위 주택에 거주하면서 전입신고를 경료하였습니다.이후 甲이 丙에게 위 주택을 매도하였고, 丙은 저에게 임대차보증금을 반환해 주지 않고 있습니다. 저는 丙으로부터 임대차보증금을 받을 수 있을까요?

주택임대차보호법 제3조 제1항은 “임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 있다”고 규정하고 있습니다.사안의 경우 임차인인 귀하가 아닌 乙이 주민등록을 마친 경우에도 임차인이 제3자와의 관계에서 대항력을 취득할 수 있는지 여부가 문제됩니다.판례는 “주택임차인이 임차주택에 직접 점유하여 거주하지 않고 간접 점유하여 자신의 주민등록을 이전하지 아니한 경우라 하더라도 임대인의 승낙을 받아 임차주택을 전대하고 그 전차인이 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마친 때에는 그 때로부터 임차인은 제3자에 대하여 대항력을 취득한다고 보아야 할 것이다”라고 판시하고 있습니다(대법원 1994. 6. 24. 선고 94다3155판결 등 참조). 이는 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 주민등록을 제3자에 대한 대항요건으로 정한 취지가 주택의 인도와 주민등록으로 당해 주택이 임대차의 목적이 되어 있다는 사실이 공시될 수 있기 때문이라고 할 것인데, 설사 임차인이 주택을 직접 인도받지 않았거나 자신의 주민등록을 임차주택으로 이전하지 아니하였다고 하더라도 임대인의 승낙을 받아 전대를 하고 그 전차인이 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤다면 이로써 당해 주택이 임대차의 목적이 되어 있다는 사실은 충분히 공시될 수 있고 이러한 경우 다른 공시방법도 있을 수 없으므로, 승낙 있는 전차인이 주택을 인도받고 그의 주민등록을 마친 때로부터 임차인이 제3자에 대하여 대항력을 취득하게 된다고 볼 것이고 그렇게 보더라도 제3자는 불측의 손해를 입을 염려가 없고, 또한 이렇게 해석하는 것이 서민의 주거생활의 안정을 보호하려는 위 법의 취지에도 부합한다고 보기 때문입니다.

따라서 이 사건에 있어서는 귀하는 임대인인 甲의 승낙을 받아 乙에게 이 사건 주택을 전대하고 乙이 이 사건 주택을 인도받아 그 주민등록을 마친 때로부터 제3자에 대하여 대항력을 취득하였다고 보아야 할 것이므로 丙에게 임대차보증금의 반환을 청구할 수 있을 것으로 보입니다.