갑은 주택을 임차하여 입주하고 주민등록전입신고를 하였습니다. 그런데 임차보증금은 임대차계약서상에 5,000만원으로 정하였으나, 갑은 그 중 500만원을 미처 마련하지 못하여 임대인의 양해를 얻어 입주 후 2개월 후에 지급하였으며, 그 기간은 위 500만원에 대한 이자상당을 지급하였습니다.이 경우 갑의 입주와 주민등록전입신고는 제1순위였는데, 그 후 보증금잔액 500만원을 지급하기 이전에 을의 근저당권이 설정되었습니다. 이 경우 위 임차주택이 경매될 경우에도 갑은 계약기간동안은 계속 거주하기를 원하는바, 경매절차의 매수인에 대하여 위 보증금전액에 대하여 「주택임대차보호법」 제3조에 의한 대항력을 취득할 수 있는지요?

대항력을 갖춘 임차인이 저당권 설정등기 이후에 임대인과 보증금을 증액하기로 합의하고 초과부분을 지급한 경우에는 저당권설정등기 이후에 증액한 임차보증금으로써는 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없습니다(대법원 1990.8.24. 선고 90다카11377 판결).그러나 위 사안의 경우 을의 근저당권이 설정되기 이전에 갑과 임대인간에 임차보증금을 5,000만원으로 정하여 계약이 성립된 경우이므로 을의 근저당권에 기한 경매절차의 매수인에게 5,000만원 전액에 대하여 대항력을 주장할 수 있는지 문제됩니다.판례는 “임차인이 주택의 인도와 전입신고를 마친 때에는 주택임대차보호법 제3조에 의하여 그 다음날부터 임차주택의 양수인에 대하여 대항력을 취득하게 되므로, 보증금의 반환을 받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있는 권리를 가지게 되는 것이고, 여기서 임차인이라함은 적법하게 임대차계약을 체결하여 그 임대차관계가 유지되고 있으면 족한 것이며, 반드시 새로운 이해관계인이 생기기 전까지 임대인에게 그 보증금을 전부 지급하여야 하는 것은 아니다.”

라고 하였습니다(대법원 2001.1.19. 선고 2000다61855 판결). 따라서 갑은 임차주택이 경매절차에서 매각되고, 우선변제를 받기 위하여 배당요구를 하지않고 경매절차의 매수인에게 대항력을 주장할 경우 특별한 사정이 없는 한 위 임차보증금 전액에 대하여 대항력을 주장할 수 있을 것으로 보입니다.