주택임대차보호법에 의한 대항력을 갖추고 있던 임차인인 갑이 임대인인 을의 동의를 얻어 그 주택을 병에게 전대하여 전차인인 병이 위 갑의 퇴거 이전에 주민등록의 전입신고를 마치고 주택을 인도받아 점유를 계속해 오고 있었습니다.그런데 해당 주택에는 주택임차인이 임차권의 대항력을 취득한 후 근저당권이 경료되었고, 그 실행으로 무가 소유권을 취득하였습니다. 무에 대하여 전차인 병이 위 임차인인 갑의 보증금반환청구권에 기한 동시이행항변권을 원용할 수 있는지요?

주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항력을 갖춘 주택임차인이 임대인의 동의를 얻어 적법하게 임차권을 양도하거나 전대한 경우에 있어서 양수인이나 전차인이 임차인의 주민등록퇴거일로부터 주민등록법상의 전입신고기간내에 전입신고를 마치고 주택을 인도받아 점유를 계속하고 있다면 비록 위 임차권의 양도나 전대에 의하여 임차권의 공시방법인 점유와 주민등록이 변경되었다 하더라도 원래의 임차인이 갖는 임차권의 대항력은 소멸되지 아니하고 동일성을 유지한 채로 존속한다고 보아야 한다는 것이 판례의 태도입니다(대법원 1988. 4. 25. 선고 87다카2509 판결). 왜냐하면, 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 임차권의 대항력은 그 공시방법인 점유와 주민등록의 계속을 그 존속요건으로 하고 있는데(대법원 1987.2.24. 선고 86다카1695 판결 참조) 임대인의 동의가 있는 양수인이나 전차인은 그 점유와 주민등록으로 원래의 임차권에 대한 공시방법에 갈음할 수 있어 그 임대차자체에 대한 공시방법은 계속된다고 보지 못할 바 아니고 또 위와 같이 공시방법의 변경에 따른 대항력의 존속을 인정한다 하여 이미 원래의 임대차에 의한 대항을 받고 있는 제3자에게 그 이상의 불이익을 주는 것이 아닌 반면에 위와 같이 해석하는 것이 임차인으로 하여금 양도나 전대에 의한 임차보증금 등의 회수를 용이하게 할 수 있어 주택임차인의 주거생활의 안정을 보호하려고 하는 주택임대차보호법의 취지에도 부합하는 것이기 때문입니다(대법원 1988. 4. 25. 선고 87다카2509 판결). 따라서 주택임대차보호법에 의한 대항력을 갖추고 있던 임차인인 갑이 임대인인 을의 동의를 얻어 그 주택을 병에게 전대하여 전차인인 병이 위 갑의 퇴거 이전에 주민등록의 전입신고를 마치고 주택을 인도받아 점유를 계속해 오고 있으므로, 위 갑의 전대에 따른 주민등록의 퇴거와 점유의 이전에 불구하고 그 대항력이 전대이후에도 존속되고 있다고 할 것입니다.

이때 그의 임차권의 대항력이 소멸되지 아니하고 그대로 존속하고 있다면 위 갑은 그의 임차권의 대항력을 취득한 후에 경료된 근저당권의 실행으로 소유권을 취득하게 된 무에 대하여 임대보증금 반환청구권에 기한 동시이행 항변권을 행사하여 그 반환을 받을 때까지는 위 주택을 적법하게 점유할 권리를 갖게 되는 것이고, 따라서 그로부터 위 주택을 전차한 병 또한 그의 동시이행항변권을 원용하여 위 병이 보증금의 반환을 받을 때까지 위 주택을 적법하게 점유, 사용할 권리를 갖게 된다고 할 것입니다.