甲은 乙에게 주택을 임대해 주었고, 주택임차인 乙은 그 후 임차권의 대항력을 취득하였는데, 주택임차인 乙은 丙에게 주택을 전대해 주었습니다. 주택임차인 乙이 그 임차권의 대항력을 취득한 후에 위 주택에 근저당권이 설정되었고, 해당 근저당권이 실행되어 丁이 소유권을 취득하였습니다.이 때, 전차인 丙은 임차인 乙이 보증금의 반환을 받을 때까지 위 주택에 계속 거주할 수 있는 것인가요?

주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항력을 갖춘 주택임차인의 동의를 얻어 적법하게 임차권을 양도하거나 전대한 경우에 있어서 양수인이나 전차인이 임차인의 주민등록퇴거일로부터 주민등록법상의 전입신고기간 내에 전입신고를 마치고 주택을 인도받아 점유를 계속하고 있다면 비록 위 임차권의 양도나 전대에 의하여 임차권의 공시방법인 점유와 주민등록이 변경되었다하더라도 원래의 임차인이 갖는 임차권의 대항력은 소멸되지 아니하고 동일성을 유지한 채로 존속한다고 보아야 합니다.

왜냐하면, 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 임차권의 대항력은 그 공시방법인 점유와 주민등록의 계속을 그 존속요건으로 하고 있는데(대법원 1987.2.24. 선고 86다카1695 판결 참조), 임대인의 동의가 있는 양수인이나 전차인은 그 점유와 주민등록으로 원래의 임차권에 대한 공시방법에 가름할 수 있어 그 임대차 자체에 대한 공시방법은 계속된다고 보지 못할 바 아니고 또 위와 같이 공시방법의 변경에 따른 대항력의 존속을 인정한다 하여 이미 원래의 임대차에 의한 대항을 받고 있는 제3자에게 그 이상의 불이익을 주는 것이 아닌 반면에 위와 같이 해석하는 것이 임차인으로 하여금 양도나 전대에 의한 임차보증금 등의 회수를 용이하게 할 수 있어 주택임차인의 주거생활의 안정을 보호하려고 하는 주택임대차보호법의 취지에도 부합하는 것이기 때문입니다(대법원 1988. 4. 25. 선고 87다카2509 판결 참조). 한편, 주택의 임차인이 이를 전대인에게 전대한 이후에도 그의 임차권의 대항력이 소멸되지 아니하고 그대로 존속하고 있다면 위 임차인은 그의 임차권의 대항력을 취득한 후에 경료된 근저당권의 실행으로 소유권을 취득하게 된 자에 대하여 임대보증금 반환청구권에 기한 동시이행 항변권을 행사하여 그 반환을 받을 때까지는 위 주택을 적법하게 점유할 권리를 갖게 되는 것이고, 따라서 그로부터 위 주택을 전차한 전차인 또한 그의 동시이행항변권을 원용하여 위 임차인이 보증금의 반환을 받을 때까지 위 주택을 적법하게 점유, 사용할 권리를 갖게 된다 할 것입니다(대법원 1988. 4. 25. 선고 87다카2509 판결 참조).따라서, 사안과 같은 경우, 주택임차인 乙이 그 임차권의 대항력을 취득한 후에 경료된 근저당권의 실행으로 소유권을 취득한 자 丁에 대하여 위 주택의 전차인 丙이 위 乙의 임대보증금반환청구권에 기한 동시이행항변권을 원용할 수 있다 할 것이므로, 전차인 丙은 임차인 乙이 보증금의 반환을 받을 때까지 위 주택에 계속 거주할 수 있다고 할 것입니다.