저는 임대인인 갑의 동의를 얻어 임차인인 을로부터 주택을 전대받았습니다. 을은 임대차계약당시 확정일자와 전입신고를 경료하였고, 갑은 을에게 주택을 임대한 후 은행으로부터 대출을 받고, 근저당권을 설정하였습니다.저 역시 을로부터 주택을 전대받으면서 전입신고를 경료하고 확정일자를 받아두었습니다. 이후 갑이 대출금을 변제하지 못하여 은행의 경매신청으로 경매절차가 개시되었는데, 저는 은행 명의의 근저당권에 우선하여 보증금을 우선적으로 변제받을 수 있을까요?

대법원은 2010. 6. 10. 선고 2009다101275 판결에서“주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항력을 갖춘 주택임차인이 임대인의 동의를 얻어 적법하게 임차권을 양도하거나 전대한 경우, 양수인이나 전차인에게 점유가 승계되고 주민등록이 단절된 것으로 볼 수 없을 정도의 기간 내에 전입신고가 이루어졌다면 비록 위 임차권의 양도나 전대에 의하여 임차권의 공시방법인 점유와 주민등록이 변경되었다 하더라도 원래의 임차인이 갖는 임차권의 대항력은 소멸되지 아니하고 동일성을 유지한 채로 존속한다고 보아야 한다.

이러한 경우 임차권 양도에 의하여 임차권은 동일성을 유지하면서 양수인에게 이전되고 원래의 임차인은 임대차관계에서 탈퇴하므로 임차권 양수인은 원래의 임차인이 주택임대차보호법 제3조의2 제2항 및 같은 법 제8조 제1항에 의하여 가지는 우선변제권을 행사할 수 있고, 전차인은 원래의 임차인이 주택임대차보호법 제3조의2 제2항 및 같은 법 제8조 제1항에 의하여 가지는 우선변제권을 대위 행사할 수 있다.”고 얘기하고 있습니다. 따라서 본래 임차인이 가지는 우선변제권을 행사할 수 있다고 할 것입니다.