주택임차인이 우선변제를 받으려면 확정일자라는 것을 받아야 하는데 확정일자가 무엇인가요?

주택임대차보호법 제3조의2 제2항에 의하면, 주택임차인은 같은 법 제3조 제1항에 규정된 대항요건과 임대차계약서상에 확정일자를 갖춘 경우에는 경매절차 등에서 보증금을 우선하여 변제받을 수 있습니다. 확정일자란, 증서에 대하여 그 작성한 일자에 관한 완전한 증거가 될 수 있는 것으로 법률상 인정되는 일자를 말하며, 당사자가 나중에 변경하는 것이 불가능한 확정된 일자를 가리키고, 확정일자 있는 증서란, 위와 같은 일자가 있는 증서로서 민법 부칙 제3조 소정의 증서를 말합니다(대법원 1998. 10. 2. 선고 98다28879). 여기서 확정일자의 요건을 규정한 것은 임대인과 임차인 사이의 담합으로 임차보증금의 액수를 사후에 변경하거나 임차 날짜를 변경하는 것을 방지하고자 만든 제도입니다(대법원 1999.6.11, 선고, 99다7992, 판결).임대차계약서상의 확정일자란 그 날짜 현재 그 문서가 존재하고 있었다는 사실을 증명하기 위하여 임대차계약서의 여백에 기부(記簿)번호를 기입하고 확정일자인을 찍어 주는 것을 말합니다.

주택임대차보호법 제3조의2 제2항의 확정일자는 주택 소재지의 읍·면사무소, 동 주민센터 또는 시(특별시·광역시·특별자치시는 제외하고, 특별자치도는 포함한다)·군·구(자치구를 말한다)의 출장소, 지방법원 및 그 지원과 등기소 또는 「공증인법」에 따른 공증인(이하 이 조에서 """"확정일자부여기관""""이라 한다)이 부여합니다(주택임대차보호법 제3조의 6).특히 인근 읍·면·동사무소에 신청하는 경우 주민등록전입신고와 동시에 확정일자를 부여받을 수 있으므로 시간과 노력을 절약할 수 있어 가장 편리한 방법이라 하겠습니다.

그리고 임대차계약서의 확정일자는 임대인의 동의 없이 임차인 또는 계약서 소지인이 언제든지 계약서 원본을 제시하고 구두로 청구하면 받을 수 있고 수수료는 1건당 600원(공증기관은 1000원임)입니다. 그리고 공증인사무소, 법무법인 또는 공증인가 합동사무소 등 공증기관에서 임대차계약서를 공정증서로 작성하여도 확정일자를 받은 것과 동일한 효력이 있습니다. 다만 주의할 것은 상가 건물의 경우 확정일자는 관할 세무서장으로부터 받아야 된다는 것입니다.(상가건물임대차보호법 제5조 제2항)이처럼 임대차 목적물이 경매로 매각될 경우 확정일자를 받지 않으면 소액임차인이 아닌 한 배당을 받을 수 없으나, 확정일자를 받아두면 후순위 담보권자나 일반채권자에 우선하여 배당받을 수 있습니다.

따라서 확정일자는 임차인에게 우선변제권을 인정하는 반면 그 절차가 간단하고 비용도 거의 들지 않기 때문에 받아두면 편리합니다.(출처 : 민법 부칙 제471호 2009.05.08 일부개정, 주택임대차보호법 제10303호 2010.05.17 개정, 주택임대차계약증서상의확정일자부여에관한규칙 제727호 2010.12.29 제정)