저는 甲소유의 주택을 임차보증금 5,000만원에 임차기간 24개월로 약정하고 임차하여 위 주택에 근저당권이 설정되기 전에 입주하고 주민등록전입신고를 하였으나, 확정일자는 위 주택에 근저당권이 설정된 후 받았습니다.그런데 위 주택은 乙에게 양도되었고 저보다 선순위의 근저당권자에 의해 경매가 진행되었으며 저는 배당요구를 하였으나 확정일자를 늦게 받은 관계로 순위에 밀려 배당을 받지 못하였습니다.위 주택은 소유자 乙(채무자가 아님)에게 위 경매절차에서 매각되었고, 이후 乙은 위 주택을 丙에게 양도하였으며 丙은 다시 丁명의의 근저당권을 설정하였는데 그 후 丁명의의 근저당권에 의해 또 다시 경매절차가 진행되었습니다.이 경우 저는 근저당권자인 丁에 우선하여 구 경매절차에서 변제받지 못한 보증금을 배당 받을 수 있는지요?

관련 판례를 보면 “주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 겸유(兼有)하고 있는 임차인이 먼저 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였으나 그 순위가 늦은 까닭으로 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는, 보증금 중 경매절차에서 배당받을 수 있었던 금액을 뺀 나머지에 관하여 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있고, 이 경우 임차인의 배당요구에 의하여 임대차는 해지되어 종료되며, 다만 주택임대차보호법 제4조 제2항에 의하여 임차인이 보증금의 잔액을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제될 뿐이어서, 경락인은 주택임대차보호법 제3조 제2항(현행 주택임대차보호법 제3조 제3항)에 의하여 임대차가 종료된 상태에서의 임대인의 지위를 승계하고, 임차인의 우선변제권은 경락으로 인하여 소멸하는 것이고, 대항력과 우선변제권을 가진 임차인이 임차주택에 관한 경매절차에서 보증금에 대하여 배당요구를 함으로써 임대차계약이 해지되어 종료되고 그 주택이 경락 된 이상, 그 경락인이 마침 임대인의 지위에 있던 종전 소유자이고 임차인은 후순위 권리자이어서 전혀 배당을 받지 못한 채 계속하여 그 주택에 거주하고 있었다고 하더라도, 그 후 그 주택에 관하여 새로이 경료된 근저당권설정등기에 기한 경매절차에서 그 낙찰대금으로부터 우선변제를 받을 권리는 없고, 다만 경락인에 대하여 임차보증금을 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있을 뿐이다.”라고 하였습니다(대법원 1998. 6. 26. 선고 98다2754 판결, 2001. 3. 27. 선고 98다4552 판결).따라서 위 판례에 비추어 귀하의 경우에는 위 임차주택의 근저당권자 丁에 의하여 신청된 경매절차에서는 재계약 등의 특별한 사정이 없는 한 임차인으로서의 우선변제권을 주장할 수 없을 것으로 보입니다.참고로 2016년 3월 31일부터 시행되고 있는 개정 ?주택임대차보호법 시행령?은 최우선변제권의 범위를 ①수도권정비계획법에 따른 수도권 중 과밀억제권역에서는 보증금이 8,000만원 이하의 보증금으로 입주하고 있는 임차인에 한하여 2,700만원 이하의 범위에서 인정되고, ②광역시(군지역과 인천광역시지역은 제외)에서는 6,000만원 이하의 보증금으로 입주하고 있는 임차인에 한하여 2,000만원 이하의 범위에서 인정되며, ③그 밖의 지역에서는 5,000만원 이하의 보증금으로 입주하고 있는 임차인에 한하여 1,700만원 이하의 범위에서 인정된다고 규정하고 있습니다.

다만, 2016년 3월 31일 이전에 임차주택에 근저당권 등의 담보물권이 설정된 경우에는 개정 전의 규정이 적용됨을 유의하여야 할 것입니다.