임차인 甲은 임대인 乙과 임대차계약을 체결하였습니다. 甲은 처음 임대차 계약을 체결할 때 보증금 액수가 많아 소액임차인 요건에 해당하지 않았으나 그 후 새로 임대차계약을 하면서 보증금을 감액하여 소액임차인 요건에 해당하게 되었습니다.이 경우 甲은 최우선변제권을 행사할 수 있나요?

대법원은 실제 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용·수익하려는 것인 이상, 처음 임대차계약을 체결할 당시에는 보증금액이 많아 주택임대차보호법상 소액임차인에 해당하지 않았지만 그 후 새로운 임대차계약에 의하여 정당하게 보증금을 감액하여 소액임차인에 해당하게 되었다면, 그 임대차계약이 통정허위표시에 의한 계약이어서 무효라는 등의 특별한 사정이 없는 한 그러한 임차인은 같은 법상 소액임차인으로 보호받을 수 있다.”고 판시하였습니다(대법원 2008. 5. 15. 선고 2007다23203 판결). 따라서 위 판례에 따를 때 새로운 임대차계약이 통정허위표시에 해당한다는 등의 사정이 없는 한 임차인은 감액된 보증금액수에 따라 소액임차인으로서 최우선변제권을 행사할 수 있으므로 이에 귀하가 보증금액수를 위와 같이 감액할 당시에 임차주택에 관하여 경매신청기입등기가 경료되지 아니하였다면, 앞으로 경매절차가 개시되더라도 귀하는 소액임차인으로 우선변제권을 행사할 수 있습니다.

이에 반해 임대차계약의 주된 목적이 소액임차인으로 선순위 담보권자에 우선하여 채권을 회수하려는 것이라면 보호받을 수 없지만 이러한 사정에 대해서는 근저당권자 등이 입증해야 할 것으로 보입니다.