甲·乙·丙은 서울소재 戊소유 주택을 전세보증금 각 7,000만원, 6,000만원, 5,500만원에 임차하여 입주 및 주민등록전입신고를 마쳤으나 확정일자는 받지 않았고, 그 후 주택소유자 戊는 丁에게 2023년 4월에 1억원의 근저당권을 설정하여 주었습니다.만일, 위 주택이 경매되어 경매비용 등을 제외하고 실제 배당할 금액이 2억4천만원이라면 배당관계는 어떻게 되는지요?

주택임대차보호법 시행령(대통령령 제33254호, 2023. 2. 21. 일부개정)에 의하면, ① 서울특별시에서는 1억6천500만원 이하의 보증금으로 입주하고 있는 임차인에 한하여 5천500만원까지, ② 「수도권정비계획법」에 의한 수도권 중 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시에서는 1억4천500만원 이하의 보증금으로 입주하고 있는 임차인에 한하여 4천800만원까지, ③ 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시에서는 8천500만원 이하의 보증금으로 입주하고 있는 임차인에 한하여 2천800만원까지, ④ 그 밖의 지역에서는 7천500만원 이하의 보증금으로 입주하고 있는 임차인에 한하여 2천500만원까지, 각 최우선변제권이 인정됩니다(이 사례는 저당권이 2023년 4월에 설정된 경우이므로 개정 시행령이 적용되나 개정 시행령의 시행 이전에 임차주택에 근저당권 등의 담보물권 등이 설정된 경우에는 그 당시에 적용되던 시행령의 규정에 따르게 됨을 유의하시기 바랍니다). 그런데 주택임대차보호법 시행령 제10조 제2항은 “임차인의 보증금중 일정액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택의 가액의 2분의 1에 해당하는 금액까지만 우선변제권이 있다.”라고 규정하고 있습니다.따라서 위 사안의 경우에는 소액임차인이 여러 사람이고 각 보증금이 5,500만원 이상인 경우이므로 각 임대차계약의 선후나 보증금액수와는 관계없이 주택가액(대지가액 포함)의 2분의 1에 해당하는 금액을 평등하게 분할하여 배당받게 됩니다.

즉, 甲·乙·丙이 1억2천만원을 평등분할 하여 각 4,000만원씩 배당받을 수 있을 것이고, 甲·乙·丙이 확정일자를 받지 않았으므로 丁이 나머지 1억2천만원을 배당받을 수 있을 것으로 보입니다.그러나 소액임차인들 중 보증금액이 5,500만원 미만인 자가 있는 경우에는 각 임차인들의 최우선변제 받을 수 있는 금액의 합산액에 대한 각 임차인의 최우선변제 받을 수 있는 금액의 비율로 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 배당받게 됩니다.

예컨대, 甲·乙·丙의 보증금이 각 7,000만원, 6,000만원, 5,000만원이라면, 이들이 최우선변제 받을 수 있는 금액은 각 5,500만원, 5,500만원, 5,000만원이므로 甲은 41,250,000원(1억2천만원×5,500만원/1억6천만원, 원미만 버림. 이하 같음), 乙은 41,250,000원(1억2천만원×5,500만원/1억6천만원), 丙은 37,500,000원(1억2천만원×5,000만원/1억6천만원)을 각 배당받을 수 있을 것입니다.