임대차계약 기간 중에 임대인이 토지 가치가 많이 올라 차임을 올려야겠다고 하여 기존의 차임보다 12% 인상된 차임을 지급하고 있는 중에 있습니다. 후에 동료 상인에게 들으니 상가건물임대차보호법에서 차임의 인상률을 제한하고 있다고 하는데, 상한 인상률은 얼마이며, 이미 인상률 상한을 초과하여 지급한 차임은 되돌려 받을 수 있는건가요?

상가건물임대차보호법은 상가건물 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정하여 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 하면서(상가건물임대차보호법 제1조), 차임이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에 당사자가 장래의 차임에 대하여 증감을 청구할 수 있도록 하되 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못하도록 제한하고 있고(동법 제11조 제1항), 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 하여 강행규정임을 명시하고 있습니다(동법 제15조). 이러한 동법의 입법 목적, 차임의 증감청구권에 관한 규정의 체계 및 취지 등에 비추어 보면 동법 제11조 제1항에 따른 증액비율을 초과하여 지급하기로 하는 차임에 관한 약정은 그 증액비율을 초과하는 범위 내에서 무효라고 할 것이고, 임차인은 그 초과 지급된 차임에 대하여 부당이득(민법 제741조)으로 반환을 구할 수 있다고 할 것입니다(대법원 2014. 4. 30. 선고 2013다35115 판결). 따라서 대법원의 입장에 따르면 사안의 경우 동법 시행령 제4조에서 차임 증액의 상한으로 정하고 있는 5%를 초과한 차임에 대해서는 임대인에게 부당이득으로 반환을 청구할 수 있습니다.