저는 보증금 1억원에 월세 100만원으로 상가를 임차하여 조그마한 서점을 운영하려고 합니다. 보증금외에 월세가 있는 경우 상가건물 임대차보호법을 적용범위를 어떻게 확인할 수 있는지요?

상가건물 임대차보호법 제3조 제1항은“①임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제8조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다”라고 규정하고 있고,이 법의 적용범위에 관하여 같은 법 제2조 제1항에 의하면 “이 법은 상가건물(제3조 제1항의 규정에 의한 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다.

다만, 대통령령이 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다”라고 규정하고 같은 법 제2조 2항에서는 "제1항 단서에 따른 보증금액을 정할 때에는 해당 지역의 경제 여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 고려하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 「은행법」에 따른 은행의 대출금리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다"고 규정하고 있습니다.

같은 법 제2조제1항 단서의 “대통령령으로 정하는 보증금액”에 관하여 같은 법 시행령 제2조에서는 아래와 같이 규정하고 있습니다.

1. 서울특별시 : 9억원

2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다) 및 부산광역시: 6억9천만원

3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시는 제외한다), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 5억4천만원

4. 그 밖의 지역 : 3억7천만원 같은 법 시행령 제2조 제2항에서는 "법 제2조 제2항의 규정에 의하여 보증금 외에 차임이 있는 경우의 차임액은 월 단위의 차임액으로 한다"고 규정하고 제3항에서는 "법 제2조 제2항에서 “대통령령으로 정하는 비율”이라 함은 1분의 100을 말한다"라고 규정하고 있습니다. 그렇다면, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 「은행법」에 따른 은행의 대출금리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금과 보증금을 합산한 금액으로 상가건물 임대차보호법 시행령이 정한 각 지역별 보증금액과 비교하여 상가건물 임대차보호법의 적용여부를 확인할 수 있을 것입니다.

보증금 1억원, 월세 100만원인 경우, 월 차임액 100만원에 100을 곱한 금액인 1억원(100만원 X 100)과 보증금 1억원을 합산한 2억원으로 위 각 지역별 보증금액의 초과 여부를 확인해보시면 될 것입니다.