저는 임대차계약이 종료되고 임대인이 보증금을 돌려주지 않아 임차권등기를 경료한 임차인입니다. 임차권등기를 하고보니 임차상가건물에 그보다 먼저 저당권이 설정되어 있었습니다.임차권등기명령이 경료되면 해당 목적물에 대하여 우선변제권이 인정된다고 들었는데 저당권이 먼저 설정되어 있던 경우에도 우선변제권이 인정되는 것인지요?

상가건물을 임차한 임차인이 제3자에 대하여 상가건물임대차보호법상 대항력을 갖추기 위하여는 건물을 점유하고 사업자등록을 신청하여야 하는바, 위 두 가지 요건을 구비하고 있어야 임대인 및 제3자에 대하여 임차권의 대항력을 유지합니다(대항요건). 다만, 사안과 같이 임대차계약이 종료되어 다른 곳으로 옮길 예정인데 임대인이 보증금을 돌려주지 않는 경우 등 사후에 건물을 더 이상 점유하지 못할 경우를 대비하여, 상가건물임대차보호법은 임차권등기명령제도를 두고 있고, 임차권등기명령이 된 경우에는 대항요건을 상실하여도 이미 취득한 대항력 및 우선변제권이 상실, 변경되지 않습니다(상가건물임대차보호법 제6조 제1항, 제5항). 결국, 우선변제권은 임차권과 저당권 자체의 우선변제 순위에 따라 나뉠 뿐 임차권등기와 저당권 등기의 순서에 따라 달라지는 것은 아니라 할 것입니다.

임차권과 저당권 간의 구체적인 우선순위 문제는 임차시점, 임차권의 대항력 취득시기, 임차권의 확정일자와 저당권 등기일자의 선후, 임대건물의 소재, 임차보증금 및 차임의 액수 등 여러 사정에 따라 달라질 수 있습니다.