상가건물의 일부를 임차하여 도금작업을 하면서 임차부분에 인접한 컨테이너 박스에서 도금작업의 주문을 받고 완성된 도금제품을 고객에 인도하여 수수료를 받는 등 영업활동을 했습니다.계약기간에 만료되어 이사를 하려 하는데 임대인이 형광등에 불이 들어오지 않고, 자동으로 물이 내려가는 소변기가 고장 났다고 하면서 원상회복을 요구하고 있습니다.형광등은 오래 사용하다보니 자연스럽게 불이 나간 것이고, 소변기도 오래 사용해서 자연스럽게 센서가 고장 난 것인데 이러한 경우에도 임차인이 수리를 해야 하는건가요?

먼저 임대차 목적물을 공장으로 사용한 경우에도 상가건물임대차보호법의 적용 대상이 되는지 여부와 관련하여 동법의 목적과 같은 법 제2조 제1항 본문, 제3조 제1항에 비추어 보면, 동법이 적용되는 상가건물 임대차는 사업자등록 대상이 되는 건물로서 임대차 목적물인 건물을 영리를 목적으로 하는 영업용으로 사용하는 임대차를 말하는 것으로 동법이 적용되는 상가건물에 해당하는지는 공부상 표시가 아닌 건물의 현황ㆍ용도 등에 비추어 영업용으로 사용하느냐에 따라 실질적으로 판단하여야 하고, 단순히 상품의 보관ㆍ제조ㆍ가공 등 사실행위만이 이루어지는 공장ㆍ창고 등은 영업용으로 사용하는 경우라고 할 수 없으나 그곳에서 그러한 사실행위와 더불어 영리를 목적으로 하는 활동이 함께 이루어진다면 동법의 적용대상인 상가건물에 해당한다고 할 수 있습니다(대법원 2011. 7. 28. 선고 2009다40967 판결). 임차인은 임대차계약이 종료한 경우에 임차목적물을 원상회복하여 임대인에게 반환할 의무가 있습니다(민법 제654조, 제615조). ‘원상으로 회복한다’는 의미에 관하여 대법원의 판결은 아니지만 하급심 판결에서는 “사회통념상 통상적인 방법으로 사용·수익을 하여 그렇게 될 것인 상태라면 사용을 개시할 당시의 상태보다 나빠지더라도 그대로 반환하면 무방하다는 것”이라고 하면서 임차인이 통상적인 사용을 한 후에 생기는 임차목적물의 상태 악화나 가치의 감소를 의미하는 통상의 손모에 관하여는 임차인의 귀책사유가 없으므로 그 원상회복비용은 채권법의 일반원칙에 비추어 특약이 없는 한 임대인이 부담해야 한다고 하였습니다.

또한 임대차계약은 임차인에 의한 임차목적물의 사용과 그 대가로서 임료의 지급을 내용으로 하는 것이고, 임차목적물의 손모의 발생은 임대차라고 하는 계약의 본질상 당연하게 예정되어 있으므로 건물의 임대차에서는 임차인이 사회통념상 통상적으로 사용한 경우에 생기는 임차목적물의 상태가 나빠지거나 또는 가치 감소를 의미하는 통상적인 손모에 관한 투하자본의 감가는 일반적으로 임대인이 감가상각비나 수선비 등의 필요경비 상당을 임료에 포함시켜 이를 지급받음으로써 회수하고 있는 것이라고 설시하였습니다(서울중앙지방법원 2007. 5. 31. 선고 2005가합10027 판결). 따라서 건물의 임차인에게 건물임대차에서 생기는 통상의 손모에 관해 원상회복의무를 부담시키는 것은 임차인에게 예상하지 않은 특별한 부담을 지우는 것이 되므로, 임차인에게 그와 같은 원상회복의무를 부담시키기 위해서는 적어도 임차인이 원상회복을 위해 그 보수비용을 부담하게 되는 손모의 범위가 임대차계약서의 조항 자체에서 구체적으로 명시되어 있거나, 임대인이 말로써 임차인에게 설명하여 임차인이 그 취지를 분명하게 인식하고 그것을 합의의 내용으로 하였다고 인정되는 등 그와 같은 취지의 특약이 명확하게 합의되어 있어야 할 것입니다.

그렇다면 사안의 경우에도 위와 같은 특약이 없는 이상 임차인이 수리를 해야 할 의무는 없다고 봄이 타당할 것입니다.