저는 상가건물을 임차하여 사용하였으나, 임대차계약이 종료되어 임대인에게 위 상가건물을 인도하였습니다. 그러나 임대인은 사소한 부분의 원상회복이 이루어지지 않았다고 하면서 위 임차보증금을 한 푼도 반환할 수 없다고 합니다.이 경우 제가 임차보증금전액을 반환받을 수 없는지요?

임차인이 원상회복의무를 이행하지 않고 상가건물의 명도이행을 제공한 경우에 임대인은 이를 이유로 임대차보증금의 반환을 거부하는 경우가 종종 있습니다. 이러한 경우 임대인은 동시이행의 항변권을 행사하는 것인데, 동시이행의 항변권이란 계약의 당사자가 서로 이행할 의무가 있을 때, 일정한 요건 하에서 계약 당사자 일방이 의무를 이행하기 전까지 계약의 다른 당사자가 자신의 의무 이행을 거절할 수 있는 권리를 말합니다. 동시이행의 항변권과 관련하여 대법원은 “동시이행의 항변권은 근본적으로 공평의 관념에 따라 인정되는 것인데, 임차인이 불이행한 원상회복의무가 사소한 부분이고 그로 인한 손해배상액 역시 근소한 금액인 경우에까지 임대인이 그를 이유로, 임차인이 그 원상회복의무를 이행할 때까지, 혹은 임대인이 현실로 목적물의 명도를 받을 때까지 원상회복의무 불이행으로 인한 손해배상액 부분을 넘어서서 거액의 잔존 임대차보증금 전액에 대하여 그 반환을 거부할 수 있다고 하는 것은 오히려 공평의 관념에 반하는 것이 되어 부당하고, 그와 같은 임대인의 동시이행의 항변은 신의칙(信義則)에 반하는 것이 되어 허용할 수 없고, 임차인이 326,000원이 소요되는 전기시설의 원상회복을 하지 아니한 채 건물의 명도이행을 제공한 경우, 임대인이 이를 이유로 금 125,226,670원의 잔존 임대차보증금전액의 반환을 거부할 동시이행의 항변권을 행사할 수 없다.”라고 하였습니다(대법원 1999. 11. 12. 선고 99다34697 판결). 따라서 귀하의 경우에도 원상회복이 미비된 부분이 사소한 부분이라면 임대인은 그것을 이유로 귀하의 임차보증금 전액의 반환을 거절하는 동시이행의 항변을 할 수는 없을 것으로 보입니다.