甲은 상가건물을 임차하여 사용하고 있는 임차인으로 임차하고 있는 상가 건물에는 근저당권이 설정되어 있었는데 이번에 그 근저당권이 실행되어 경매에 들어간다고 합니다.그런데 다시 확인해보니 甲이 사업자등록신청서에 첨부한 임대차계약서상의 임대차 목적물 소재지가 당해 상가건물에 대한 등기부상의 표시와 불일치하는 것을 발견했습니다.이 경우에도 상가 건물에 대한 경매에 있어 우선변제를 받을 수 있을까요?

상가건물임대차보호법 제3조 제1항에서 건물의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 사업자등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로서 마련된 것이므로, 사업자 등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는지 여부는 일반 사회통념상 그 사업자 등록으로 당해 임대차 건물에 사업장을 임차한 사업자가 존재하고 있다고 인식할 수 있는지 여부에 따라 판단하여야 합니다. 대법원은 이와 유사한 사안에서 “한편, 상가건물임대차보호법 제4조와 그 시행령 제3조 및 부가가치세법 제5조와 그 시행령 제7조(소득세법 및 법인세법상의 사업자등록에 준용)에 의하면, 건물의 임대차에 이해관계가 있는 자는 건물의 소재지 관할 세무서장에게 임대차와 사업자등록에 관한 사항의 열람 또는 제공을 요청할 수 있고, 사업자가 사업장을 임차한 경우에는 사업자등록신청서에 임대차계약서 사본을 첨부하도록 하여 임대차에 관한 사항의 열람 또는 제공은 첨부한 임대차계약서의 기재에 의하도록 하고 있으므로, 사업자등록신청서에 첨부한 임대차계약서상의 임대차목적물 소재지가 당해 상가건물에 대한 등기부상의 표시와 불일치하는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 그 사업자등록은 제3자에 대한 관계에서 유효한 임대차의 공시방법이 될 수 없다.

또한 위 각 법령의 위 각 규정에 의하면 사업자가 상가건물의 일부분을 임차하는 경우에는 사업자등록신청서에 해당 부분의 도면을 첨부하여야 하고, 이해관계인은 임대차의 목적이 건물의 일부분인 경우 그 부분 도면의 열람 또는 제공을 요청할 수 있도록 하고 있으므로, 건물의 일부분을 임차한 경우 그 사업자등록이 제3자에 대한 관계에서 유효한 임대차의 공시방법이 되기 위해서는 사업자등록신청시에 그 임차 부분을 표시한 도면을 첨부하여야 할 것이다.”라고 하여 사업자등록신청서에 첨부한 임대차계약서상의 임대차 목적물 소재지가 당해 상가건물에 대한 등기부상의 표시와 불일치하는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 그 사업자등록은 제3자와의 관계에서 유효한 임대차의 공시방법이 될 수 없다고 하고 있습니다(대법원 2008. 9. 25. 선고 2008다44238 판결). 따라서 사안의 경우 甲은 사업자등록신청서에 첨부한 임대차계약서상의 임대차 목적물 소재지가 당해 상가건물에 대한 등기부상의 표시와 불일치하면 그러한 사업자등록으로는 상가건물임대차보호법상의 대항력을 취득할 수 없고, 대항력을 전제로 하는 우선변제권 또한 주장할 수 없을 것으로 보입니다. 다만, 경매 절차에서 보증금에 대해 일반채권자로서 배당 받는 것은 가능할 수 있습니다.