저는 임대인의 동의를 얻어 상가임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인으로부터 상가를 전차하였는데, 경매절차에서 전차인인 저도 임차인의 소액임차인 최우선변제권을 행사할 수 있나요?

귀하가 상가임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인과 임대인의 동의를 얻어 적법하게 전대차계약을 체결한 경우라면 원래의 임차인이 갖는 임차권의 대항력은 소멸하지 아니하고 동일성을 유지한 채로 존속한다고 보아야 하므로 임차인의 소액임차인 최우선변제권을 행사할 수 있을 것으로 보입니다.주택임대차보호법과 관련하여 판례는“주택임대차보호법 제3조 제1항 에 의한 대항력을 갖춘 주택임차인이 임대인의 동의를 얻어 적법하게 임차권을 양도하거나 전대한 경우, 양수인이나 전차인에게 점유가 승계되고 주민등록이 단절된 것으로 볼 수 없을 정도의 기간 내에 전입신고가 이루어 졌다면 비록 위 임차권의 양도나 전대에 의하여 임차권의 공시방법인 점유와 주민등록이 변경되었다 하더라도 원래의 임차인이 갖는 임차권의 대항력은 소멸되지 아니하고 동일성을 유지한 채로 존속한다고 보아야 한다.

이러한 경우 임차권 양도에 의하여 임차권은 동일성을 유지하면서 양수인에게 이전되고 원래의 임차인은 임대차관계에서 탈퇴하므로 임차권 양수인은 원래의 임차인이 주택임대차보호법 제3조의2 제2항 및 같은 법 제8조 제1항 에 의하여 가지는 우선변제권을 행사할 수 있고, 전차인은 원래의 임차인이 주택임대차보호법 제3조의2 제2항 및 같은 법 제8조 제1항 에 의하여 가지는 우선변제권을 대위 행사할 수 있다.”고 판시하고 있어(대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다101275 판결), 상가임대차보호법에도 위 판시 내용과 유사한 법리가 적용될 수 있음을 고려하면 상가임대차보호법상 소액임차인 최우선변제권자로 보호받을 수 있을 것으로 보입니다.