상가건물의 임차인으로서 대항요건과 확정일자를 갖추고 있습니다. 경매과정에서 조세채권이 존재한다는 사실을 알게 되었는데, 우선순위를 어떻게 결정하는 것인지 알고 싶습니다.

우선순위를 판단하기 위하여는 우선 당해세인지 여부를 따져보아야 합니다. 하급심 판례에 따르면, "상가건물 임대차보호법 제5조 제2항 은 같은 법 제3조 제1항 의 대항요건(상가건물의 인도와 사업자등록)을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상에 확정일자를 받은 상가건물임차인은 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있음을 규정하고 있는바, 이는 임대차계약서에 확정일자를 갖춘 경우에는 부동산 담보권과 유사한 권리를 인정하여 우선변제권을 인정한다는 취지이므로, 같은 법 제5조 제2항 에서 규정한 ‘후순위권리자 그 밖의 채권자’에는 조세채권자도 포함된다고 봄이 상당하다.

따라서 확정일자를 받은 임차인과 조세채권자와의 우선순위는 국세기본법 제35조 제1항 제3호 에 의하여 결정되어야 하고, 그 중 당해세가 아닌 조세와는 임차인이 대항요건과 확정일자를 갖춘 최종시점과 조세의 법정기일의 선후에 따라 우선순위를 결정하여 배분하여야 한다(서울행정법원 2006. 4. 18. 선고 2005구합27734 판결 참조)"라고 하고 있습니다. 따라서 당해세인 경우에는 당해세가 우선하고, 당해세가 아닌 경우에는 확정일자 시점과 조세의 법정기일의 선후를 따져보아야 할 것입니다.