저는 2005년 7월 甲소유 상가건물을 임차하면서 실제로는 보증금 8,000만원을 지급하면서 임대차계약을 체결하였으나, 임대인이 세금을 절감할 목적으로 부탁하여 보증금을 5,000만원이라고 신고하면서 사업자등록신고 후 확정일자인까지 받아두었습니다.그런데 그 후 건물주 甲이 건물을 담보로 은행에 1억원을 대출 받았으나 변제를 하지 못하자, 은행은 위 임차건물을 경매신청하여 乙에게 1억 5천만원에 매각처분이 되었습니다.이 경우 매각된 건물의 상가임차인인 저는 실제로 지급한 임차보증금 8,000만원을 은행에 우선하여 배당받을 수 있는지요?

「상가건물임대차보호법」 제3조 제1항은 “①임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.”라고 규정하고 있고, 같은 법 제5조 제2항은 “제3조 제1항의 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.”라고 규정하고 있습니다.

이와 같이, 「상가건물임대차보호법」은 영세한 상인들을 보호하기 위하여 확정일자제도를 두고 있으므로, 상가건물임차인이 건물의 인도와 사업자등록신고라는 대항요건을 갖추고, 임대차계약서상에 확정일자를 받아 둔 경우에는 경매 또는 공매 시 후순위 저당권자와 일반채권자보다 우선하여 보증금을 배당받을 수 있을 것이며, 이 경우 우선변제권을 입증할 수 있는 근거서류로써 확정일자를 받은 임대차계약서를 제출하여야 할 것입니다. 그러므로 실제 지급한 임차보증금액을 기재한 것이 아니라 세금을 절감할 목적으로 실제보다 적은 금액이 기재된 계약서에 확정일자를 받았다면 낮게 표기된 보증금액을 기준으로 경매 또는 공매절차상 배당을 받을 수 있을 것입니다.

그렇게 되면 실제로 지급한 보증금과 경매, 또는 공매절차에서 배당받을 금액에 대하여 차액이 발생될 것이며 이는 임차인에게 불이익한 결과가 될 것입니다. 따라서 위 사안의 경우 귀하가 실제 지급한 8,000만원으로 사업자등록신고를 하고 그 금액을 기재한 임대차계약서에 확정일자를 받아 두었다면, 법원에서는 상가임차인인 귀하에게 8,000만원을 먼저 배당을 한 후, 후순위인 은행에 7,000만원을 배당하게 될 것이나, 귀하가 임대인과 임의로 합의하여 5,000만원으로 줄여서 신고를 하였고, 이 금액을 기재한 임대차계약서에 확정일자를 받았다고 한다면 귀하는 5,000만원만 우선 배당받게 될 것으로 보입니다.