갑은 을로부터 주택건설을 위하여 토지를 매수하였고, 갑은 그러한 사정을 잘 알고 있었습니다. 매매계약의 대금지급과 소유권이전등기가 각각 완료된 이후, 위 토지는 도시계획변경결정으로 건축이 불가능한 토지로 변경되었습니다.이 경우 갑은 을에게 하자담보책임을 물어 계약을 해제하고, 대금의 반환을 구할 수 있는가요?

건축을 목적으로 매매된 토지에 대하여 건축허가를 받을 수 없어 건축이 불가능하다는 법률적 장애가 존재하는 경우 민법 제580조에서 정하고 있는 하자담보책임에 의하여, 매수인은 계약을 해제하고 대금의 반환 및 기타 손해배상을 청구할 수 있습니다. 그런데 그와 같은 하자 유무에 관한 판단의 기준시가 문제 될 수 있습니다. 판례는 “매매의 목적물이 거래통념상 기대되는 객관적 성질ㆍ성능을 결여하거나, 당사자가 예정 또는 보증한 성질을 결여한 경우에 매도인은 매수인에 대하여 그 하자로 인한 담보책임을 부담한다 할 것이고, 한편 건축을 목적으로 매매된 토지에 대하여 건축허가를 받을 수 없어 건축이 불가능한 경우, 위와 같은 법률적 제한 내지 장애 역시 매매목적물의 하자에 해당한다 할 것”이라고 하면서, 그 판단 기준시에 관하여 “매매계약 성립시를 기준으로 판단”하고 있습니다(대법원 2000. 1. 18. 선고 98다18506 판결). 따라서 갑과 을사이에 매매계약을 체결할 당시 건축제한 등 법률상의 제한이 존재하지 않았으나, 그 이후 도시계획의 변경으로 제한이 발생한 경우에는 갑은 을에게 하자담보책임을 물을 수 없을 것으로 보입니다.