갑은 을이 경매절차에서 매수한 부동산을 매수했는데, 그 부동산은 을이 매수하기 전부터 병의 매매예약에 의한 소유권이전청구권가등기가 되어 있었으며, 매각으로 인하여도 말소되지 아니한 것을 갑과 을이 모두 알지 못하였습니다.그런데 최근에 병은 위 가등기에 기한 본등기절차이행청구의 소에서 승소하여 위 가등기에 기한 본등기를 마쳤으므로 갑은 위 부동산의 소유권을 상실하게 되었습니다. 이 경우 갑이 매도인 을에 대하여 담보책임을 물어 손해배상을 청구하고자 하는데, 손해배상의 범위는 어떻게 되나요?

배상하여야 할 손해의 범위에 관하여 살펴보면, ①「민법」 제576조에 의한 매도인의 담보책임이 적용되면 매도인의 귀책사유와 상관없이 매매의 목적인 권리에 하자가 있어서 그 매매계약이 결과적으로 원시적 불능에 해당하는 계약이 되어 무효로 되거나 실효되는 경우에 해당하는 법정의 무과실책임이므로, 매도인이 매수인에게 배상하여야 할 손해의 범위는 상대방이 그 계약의 유효로 믿었음으로 인하여 받은 손해, 즉 이른바 ‘신뢰이익의 배상’에 한정된다고 보고, ②「민법」 제569조, 제570조에 의한 매도인의 담보책임이 적용되면 ‘이행이익의 배상’ 즉 이행불능이 된 당시의 시가상당액을 배상하여야 하게 되는바, 「민법」 제569조의 타인의 권리매매는 애초부터 매도인이 타인으로부터 권리를 취득하여 매수인에게 이전해야 할 것을 전제로 하고 있어 그 경우의 매도인의 담보책임은 채무불이행책임으로서 이행이익의 배상이 인정됩니다.

이와 같이 매도인의 담보책임 중 어떤 규정에 근거하느냐에 따라 손해배상의 범위가 달라집니다. 위 사안에서는 일단 매매계약에 따라 소유권의 이전이 적법하게 이루어졌으나, 그 권리에 대한 원래부터의 하자에 의하여 사후적으로 소유권이 상실된 경우로 민법 제569조와 제570조에 의한 담보책임과는 그 법률적 성질을 달리하므로 민법 제576조에 의하여 갑이 위 매매계약이 유효하다고 믿음으로 인하여 입게 된 손해로써 매매대금 및 그에 대한 법정이자 상당액을 청구할 수 있다고 할 것입니다.

참고로 가압류 목적이 된 부동산을 매수한 이후 가압류에 기초한 강제집행으로 부동산 소유권을 상실한 경우에 관한 판례를 보면, 가압류목적이 된 부동산을 매수한 사람이 그 후 가압류에 기초한 강제집행으로 부동산소유권을 상실하게 되었다면 이는 매매목적부동산에 설정된 저당권 또는 전세권의 행사로 인하여 매수인이 취득한 소유권을 상실한 경우와 유사하므로, 이러한 경우 매도인의 담보책임에 관한 민법 제576조의 규정이 준용된다고 보아 매수인은 같은 조 제1항에 따라 매매계약을 해제할 수 있고, 같은 조 제3항에 따라 손해매상을 청구할 수 있다고 보아야 한다고 하였습니다(대법원 2011. 5. 13. 선고 2011다1941 판결).