을은 공인중개사 갑을 통해 부동산을 매수하였고, 이후 매매로 취득한 부동산을 매매목적에 맞게 사용하려 하였으나, 관련 법령의 규정에 따라 이용제한을 받게 되어 매매의 목적에 맞게 부동산을 사용하지 못하게 되었습니다.이에 을은 갑을 찾아가 책임을 질 것을 요구하였으나, 갑은 공제금을 지급하기로 하는 계약이 있다며 이의 지급을 거절하고 있습니다. 을은 갑의 공제사업자를 찾아가 공제금을 지급하여 줄 것을 요구하였으나 공제사업자는 ‘중개업자의 불법행위로 발생된 중개사고에 대해서는 책임을지지 아니한다.’는 약관조항을 근거로 을에게 책임을 질 수 없다고 합니다. 을은 누구에게 책임을 물어야 하나요?

인천지방법원 판례(2004. 6. 24. 선고 2003가합12577 판결)는 ‘부동산 중개업자와 중개의뢰인의 법률관계는 민법상 위임관계와 같으므로 중개업자는 민법 제681조 에 의하여 중개의뢰의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로써 의뢰받은 중개업무를 처리하여야 할 의무가 있을 뿐만 아니라, 부동산중개업법에 의하면, 부동산 중개업자는 신의ㆍ성실로써 공정하게 중개행위를 하여야 할 의무를 부담하는 한편, 중개의뢰를 받은 경우에는 당해 중개대상물의 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 등을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 서면으로 제시하고 성실ㆍ정확하게 설명하여야 할 의무가 있고, 여기의 권리관계에는 중개대상물의 권리자에 관한 사항도 포함된다.’고 판시하면서, ‘부동산 중개업자가 부동산을 중개하는 과정에서 고객에게 손해를 가한 경우 그 손해에 대하여 공제금을 지급하기로 하는 공제계약의 약관조항 중 중개업자의 불법행위로 발생된 중개사고 또는 부동산중개업법 제17조 에 의한 중개사고를 공제급 지급대상에서 제외한 조항은 중개업자의 공제계약에 기한 본질적 권리를 지나치게 제한하거나 이를 전면적으로 부인하여 계약 목적의 성취를 위태롭게 하거나 불가능하게 한다 할 것이므로 약관의규제에관한법률 제6조 제1항, 제2항 에 의하여 무효이다.’고 판시하고 있습니다.

따라서, 공제사업자는 중개업자의 공제계약에 기한 본질적 권리를 침해할 정도의 약관에 근거하여 자신의 공제계약에 기한 책임을 면할 수 없고, 을의 손해액에 대해 공제금 지급의 의무를 지게 된다 할 것입니다.