갑은 공인중개사인 을의 중개 하에 임대차계약을 체결하였습니다. 그런데, 사실은 위 임대차계약은 소유자의 아들인 병이 아버지의 도장과 위임장을 위조ᆞ행사하여 체결된 것이었는데, 공인중개사인 을은 병이 아버지의 인감증명서를 제시하지 않고 병이 알려주는 번호로 전화를 걸어 아버지라는 사람으로부터 위임사실을 확인하였으나, 이는 병이 사전에 그의 친구에게 부탁해 두었던 것이었습니다.이후 병의 아버지가 갑을 상대로 건물명도소송을 제기하여 갑이 패소하였습니다. 이 경우 갑은 자력이 없는 병 이외에 공인중개사 을을 상대로 임차보증금 상당의 손해배상을 청구할 수 있는지요?

부동산중개업자와 중개의뢰인과의 법률관계는 민법상의 위임관계와 같으므로 중개업자는 중개의뢰의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로써 의뢰받은 중개 업무를 처리하여야 할 의무가 있을 뿐만 아니라 공인중개사법(법률 제14334호, 2016. 12. 2., 일부개정) 제29조 제1항에 의하여 신의와 성실로써 공정하게 중개 관련 업무를 수행하여야 할 의무를 부담하고 있습니다.또한, 같은 법 제25조 제1항은 중개를 의뢰받은 개업공인중개사는 당해 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 등을 확인하여 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명할 의무가 있음을 명시하고 있고 위 권리관계 중에는 중개대상물의 권리자에 관한 사항도 포함되어 있다고 할 것이고, 타인의 위임을 받은 자로부터 매도, 임대차 등에 관한 중개를 의뢰받은 경우에는 선량한 관리자의 주의와 신의성실로써 중개물에 대한 등기권리증이나 등기부등본은 물론 본인의 인감증명서, 인감도장 등의 확인을 통하여 위임관계를 조사확인할 의무가 있다고 할 것입니다.

위 사안에서 부동산중개업자인 을은 병에게 아버지의 인감증명서를 제출하도록 요구하여 병이 제시하는 아버지의 위임장 및 도장의 진위를 쉽게 확인할 수 있었음에도, 이를 게을리한 나머지 아버지의 대리인임을 자처한 병의 말만 믿고 병이 알려주는 대로 확실치도 않은 전화를 통한 방법으로 위임사실을 조사하여 임대차를 중개한 과실이 인정되고, 이로 인하여 중개의뢰인인 갑에게 위 임차보증금 상당의 손해를 입혔으므로 이를 배상할 의무가 인정될 것입니다.

다만, 이 경우 갑으로서도 스스로 임대인의 의사를 확인하는 등의 주의를 기울여야 함에도 병의 말만 믿고 임대차계약을 체결한 과실이 있고, 이러한 과실은 손해 발생 및 확대의 원인이 되었다고 할 것이어서 을의 손해배상액을 결정함에 있어 참작될 수 있으므로 을의 손해배상액은 임차보증금 상당액보다는 감액될 것으로 보입니다(부산지방법원 2006. 9. 28. 선고 2005가단57109 판결).