저는 제 소유의 임야에 관하여 공인중개사 자격이 없고 중개사사무소 개설등록도 하지 않고 부동산중개를 직업으로 하는 갑의 중개로 을과 부동산매매계약을 체결하였으며, 저와 갑은 중개수수료로 1,000만원을 지급하기로 약정한 사실이 있습니다.그런데 이 경우에도 저는 갑에게 약정된 중개수수료를 모두 지급하여야만 하는지요?

「구 부동산중개업법(2005.7.29.법률 제7638호 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률로 전부 개정되기 전의 것)」은 부동산중개업을 건전하게 지도ㆍ육성하고 부동산중개업무를 적절히 규율함으로써 부동산중개업자의 공신력을 높이고 공정한 부동산거래질서를 확립하여 국민의 재산권 보호에 기여함을 입법 목적으로 하고 있으므로(법 제1조), 공인중개사 자격이 없는 자가 중개사무소 개설등록을 하지 아니한 채 부동산중개업을 하면서 체결한 중개수수료 지급약정의 효력은 이와 같은 입법목적에 비추어 해석되어야 합니다.

그런데 공인중개사 자격이 없는 자가 부동산중개업 관련 법령을 위반하여 중개사무소 개설등록을 하지 아니한 채 부동산중개업을 하면서 체결한 중개수수료 지급약정에 따라 수수료를 받는 행위는 투기적ㆍ탈법적 거래를 조장하여 부동산거래질서의 공정성을 해할 우려가 있고 또한, 부동산중개업 관련 법령의 주된 규율대상인 부동산이 그 거래가격이 상대적으로 높은 점에 비추어 전문성을 갖춘 공인중개사가 부동산거래를 중개하는 것은 부동산거래사고를 사전에 예방하고, 만약의 경우 사고가 발생하더라도 보증보험 등에 의한 손해전보를 보장할 수 있는 등 국민 개개인의 재산적 이해관계 및 국민생활의 편의에 미치는 영향이 매우 커서 이에 대한 규제가 강하게 요청됩니다.

이러한 사정을 종합적으로 고려하여 보면, 공인중개사자격이 없어 중개사무소 개설등록을 하지 아니한 채 부동산중개업을 한 자에게 형사적 제재를 가하는 것만으로는 부족하고 그가 체결한 중개수수료 지급약정에 의한 경제적 이익이 귀속되는 것을 방지하여야 할 필요가 있고, 따라서 중개사무소 개설등록에 관한 구 부동산중개업법 관련 규정들은 공인중개사 자격이 없는 자가 중개사무소 개설등록을 하지 아니한 채 부동산중개업을 하면서 체결한 중개수수료 지급약정의 효력을 제한하는 이른바 강행법규에 해당합니다(대법원 2010. 12. 23. 선고 2008다75119 판결 참조). 그렇다면 공인중개사 자격이 없는 A가 중개사무소 개설등록을 하지 아니한 채 부동산 매매계약을 중개하면서 매매당사자인 갑과 체결한 중개수수료 지급약정은 강행법규에 위반되어 무효라고 보아야 하므로 갑은 A에게 중개수수료를 지급해야 할 의무가 있다고 보기는 어려우며, 오히려 A가 이미 지급받은 중개수수료가 있다면 이를 부당이득으로서 갑에게 반환하여야 할 것으로 판단됩니다.