저는 제 소유의 임야를 매도하기 위해 공인중개사인 갑에게 중개를 의뢰하였고, 갑은 을을 매수인으로 하는 부동산매매계약의 중개를 성사시켰습니다. 저는 갑에게 애초에 그 수수료로 1억 5천만원을 지급하기로 하였으나 그 수수료가 과다한 것 같은데 이 경우에도 약정에 따라 갑에게 수수료 1억 5천만원을 모두 지급해야 하는지요?

규제법령위반과 관련하여 ‘강행규정’은 당사자의 의사로 적용을 배제할 수 없고 그 사법상의 효력에 미치는 영향도 배제할 수 없는 규정을, ‘단속규정’은 이에 대비되는 개념으로 규정의 방식이 금지를 명하는 것으로서, 당사자의 의사로 적용을 배제할 수는 없으나, 그 위반행위의 사법상(私法上) 효력이 부정되지는 않는 규정을 가리키는 것이라고 할 수 있습니다. 그런데 「공인중개사법」 제9조 제1항에서 중개업을 영위하려는 자는 국토해양부령이 정하는 바에 따라 중개사무소(법인의 경우에는 주된 중개사무소)를 두려는 지역을 관할하는 시장(구가 설치되지 아니한 시의 시장과 특별자치도 행정시의 시장)·군수 또는 구청장에게 중개사무소의 개설등록을 하여야 한다고 규정하고, 제2항에서 공인중개사(소속공인중개사를 제외) 또는 법인이 아닌 자는 제1항의 규정에 의한 중개사무소의 개설등록을 신청할 수 없다고 규정하고 있으며, 제48조 제1호에서 위 규정에 따른 중개사무소의 개설등록을 하지 아니하고 중개업을 한 자에 대한 벌칙을 규정하고 있습니다.

그리고 공인중개사자격 없는 자가 중개사무소 개설등록을 하지 아니한 채 부동산중개업을 하면서 체결한 중개수수료지급약정의 효력에 관하여 구 부동산중개업법(2005. 7. 29. 법률 제7638호 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률로 전부개정되기 전의 것) 관련규정에 관한 판례를 보면, 입법목적, 투기적·탈법적 거래를 조장하여 부동산거래질서의 공정성을 해할 우려, 부동산의 거래가격이 상대적으로 높아 전문성 갖춘 공인중개사가 부동산거래사고를 사전에 예방하고, 사고발생의 경우에도 보증보험 등에 의한 손해전보를 보장할 수 있는 등 국민의 재산적 이해관계 및 국민생활의 편의에 미치는 영향이 매우 큰 점 등을 종합적으로 고려하면, 공인중개사자격이 없어 중개사무소개설등록을 하지 아니한 채 부동산중개업을 한 자에게 형사적 제재를 가하는 것만으로는 부족하고 그가 체결한 중개수수료 지급약정에 의한 경제적 이익이 귀속되는 것을 방지하여야 할 필요가 있고, 따라서 중개사무소개설등록에 관한 구 부동산중개업법 관련규정들은 공인중개사자격이 없는 자가 중개사무소개설등록을 하지 아니한 채 부동산중개업을 하면서 체결한 중개수수료지급약정의 효력을 제한하는 이른바 강행법규에 해당한다고 하였습니다(대법원 2010. 12. 23. 선고 2008다75119 판결). 따라서 귀하의 경우 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률 및 관련법령에서 정한 한도를 초과하는 부동산중개수수료약정은 그 한도를 초과하는 범위 내에서 일부무효로 볼 수 있으니, 법정수수료만큼만 지급하시면 될 것으로 판단됩니다.