갑은 을부동산중개업자의 중개로 병과 X 토지의 매매계약을 체결하였습니다. 갑은 병을 X 토지의 등기명의인인 정으로 알고 X 토지를 매매한 것인데, 나중에 알고 보니 병은 정과 동명이인으로 매매대금을 편취할 의사로 갑과 매매계약을 체결한 것이었습니다.현재 병은 소재 파악이 되지 않는데 우선 을에게 손해배상을 청구할 수는 없는지요.

부동산중개업자는 선량한 관리자의 주의로써 위임사무를 처리하여야 하고, 중개의뢰인의 신분을 조사확인할 의무가 있기 때문에 이를 소홀히 하여 위임인에게 손해가 발생하였다면 손해를 배상할 책임이 있습니다. 민법 제681조는 수임인은 위임의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로써 위임사무를 처리하여야 한다고 하여 수임인에게 높은 주의의무를 부과하고 있습니다. 한편 부동산중개인은 공인중개사법 제25조의2에서 중개업무의 수행을 위하여 필요한 경우에는 중개의뢰인에게 주민등록증 등 신분을 확인할 수 있는 증표를 제시할 것을 요구할 수 있다고 규정하고 있습니다.

또한 판례는 위 공인중개사법 제25조의2와 같은 규정이 신설되기 전에도 “중개업자는 선량한 관리자의 주의와 신의성실로써 매도 등 처분을 하려는 자가 진정한 권리자와 동일인인지의 여부를 부동산등기부와 주민등록증 등에 의하여 조사확인할 의무가 있다”고 하였습니다(대법원 1993. 5. 11. 선고 92다55350 판결). 따라서 갑은 을이 X 토지의 진정한 소유자가 병인지를 주민등록증, 부동산등기부등을 통해 충분히 검토하지 않은 과실이 있다면 그 과실을 근거로 하여 손해배상을 청구할 수 있을 것으로 보입니다.

하지만 경우에 따라서는 중개의뢰인의 과실로 인하여 과실상계가 되는 경우가 있을 수 있습니다(대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다69654 판결 참조).