갑은 2015년 1월 근저당권이 설정된 다가구주택을 보증금 7000만원에 임차했습니다. 임대차계약 과정에서 부동산중개인 을은 근저당권에 대해서는 설명을 했으나, 당시 건물에 입주한 임차인의 보증금 액수와 전입신고일자, 확정일자 등에 관한 사항은 갑에게 알려주거나 중개대상물 확인·설명서에 기재하지 않았습니다.이후 근저당권권자의 신청에 의해 경매가 실행됐고, 갑은 근저당권자와 소액 임차인, 확정일자를 받은 임차인들보다 순위가 늦어 보증금을 반환받지 못하였는데, 이 경우 갑은 을에게 손해배상을 청구할 수 있는지요?

다가구주택의 경우 여러 가구가 거주하고 있으나, 등기부등본으로 임차인의 현황이나 총 보증금액수, 임대차의 시기와 종기 등에 대하여 확인이 어려우므로 중개업자는 임차의뢰인에게 중개대상물의 권리관계 등을 확인·설명하고, 임차인내역과 임차인들의 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료를 확인한 다음 임차의뢰인에게 설명하고 제시하여야 합니다. 즉 부동산중개업자는 임대의뢰인에게 다가구주택 내에 이미 거주해서 살고 있는 다른 임차인의 임대차계약 내역 중 임대차보증금, 임대차계약 시기와 종기 등에 관한 자료를 요구해 이를 확인한 다음 임차의뢰인에게 설명하고 그 자료를 제시해야 하며 그 내용을 중개대상물 확인·설명서에 기재하여야 할 의무가 있습니다.

따라서 부동산중개업자가 고의 또는 과실로 이러한 ‘중개대상물 확인·설명의무’를 위반하여 임차의뢰인에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 공인중개사법에 의하여 이를 배상할 책임이 있는 것이며, 갑의 경우도 을에게 손해배상을 청구할 수 있으리라 판단됩니다. 대법원도 「중개업자는 다가구주택 일부에 관한 임대차계약을 중개하면서 임차의뢰인이 임대차계약이 종료된 후에 임대차보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 다가구주택의 권리관계 등에 관한 자료를 제공하여야 하므로, 임차의뢰인에게 부동산 등기부상에 표시된 중개대상물의 권리관계 등을 확인ㆍ설명하는 데 그쳐서는 아니 되고, 임대의뢰인에게 다가구주택 내에 이미 거주해서 살고 있는 다른 임차인의 임대차계약내역 중 개인정보에 관한 부분을 제외하고 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 부분의 자료를 요구하여 이를 확인한 다음 임차의뢰인에게 설명하고 자료를 제시하여야 하며, 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행규칙 제16조 에서 정한 서식에 따른 중개대상물 확인ㆍ설명서의 중개목적물에 대한 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리 사항’란에 그 내용을 기재하여 교부하여야 할 의무가 있고, 만일 임대의뢰인이 다른 세입자의 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 그 내용을 중개대상물 확인ㆍ설명서에 기재하여야 할 의무가 있다.

그러므로 중개업자가 고의나 과실로 이러한 의무를 위반하여 임차의뢰인에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제30조 에 의하여 이를 배상할 책임이 있다」고 하면서 중개업자가 그러한 의무를 위반하여 다가구주택에 관해 개시된 경매절차에서 다른 소액임차인 등은 배당을 받았으나 임차의뢰인은 이들보다 후순위에 있어 임차보증금 반환채권을 배당받지 못한 사안에서 중개업자의 손해배상책임을 인정한 바 있습니다(대법원 2012. 1. 26. 선고 2011다63857 판결 참조).