갑은 2013. 3.경 요양병원을 운영하기 위해 대구광역시에 위치한 한 5층짜리 건물을 을로부터 15억 원에 구입하기로 한 뒤 계약금을 지급하였습니다. 그런데 그 당시 건물 지하에는 병이 2012년부터 상가를 임차해 노래방 등을 운영하고 있었고, 병이 2년의 임차기간이 끝나기 전에 임대차계약갱신을 요구하면 2017년까지 계약기간이 연장될 수 있는 상황이었습니다.그러나 공인중개사 A는 병이 주장할 수 있는 임대차계약갱신요구권에 대해 건물을 매수한 갑에게 설명하지 않았고, 요양병원을 차리기 위해서는 임차인들이 나가줘야만 했던 갑은 병에게 "9월까지 퇴거해달라"고 요청하며, 권리금 명목으로 1억5000만 원을 지급하게 되면서 미처 예상치 못한 손해가 발생했습니다.이러한 경우 갑은 공인중개사 A가 병의 계약갱신요구권에 관한 설명을 소홀히 하는 바람에 자신에게 손해가 발생했음을 이유로 손해배상을 청구할 수 있는가요?

「상가건물임대차보호법」 제10조는 “임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전에서 1개월 전까지 임대차계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없다”고 규정하고 있습니다. 위 사안의 경우 부동산중개업자가 이러한 사실을 건물 매수인에게 제대로 알리지 아니하여 매수인 갑이 임차인 병을 무리하게 퇴거시키기 위해 매우 큰 추가비용이 들어간 것입니다. 부동산중개업자와 중개의뢰인의 법률관계는 민법상 위임관계와 같으므로 「민법」 제681조에 의하여 중개업자는 중개의뢰의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로 의뢰받은 중개업무를 처리할 의무가 있을 뿐 아니라, 「구 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률」 제29조 제1항에 의하여 신의와 성실로써 공정하게 중개관련 업무를 수행하여야 할 의무가 있습니다.

또한 같은 법 제25조 제1항은 중개의뢰를 받은 중개업자는 중개대상물의 권리관계 등을 확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있음을 명시하고 있는 바, 그 권리관계에는 중개대상물의 권리자에 관한 사항도 포함되는 것이므로, 중개업자는 선량한 관리자의 주의와 신의성실로써 매도 등 처분을 하려는 자가 진정한 권리자인지를 조사·확인할 의무가 있습니다. 따라서 이러한 일반적 주의의무를 위반하여 중개의뢰인에게 손해를 발생하게 한 때에는 이를 배상할 책임이 있다 할 것입니다.

위 사안에 대해 재판부는 “갑은 공인중개사 A에게 특별히 요양병원을 설립한다는 매매 목적을 언급하면서 건물의 명도를 거래의 중요사항으로 표현했기에 A는 임차인이 상가건물 임대차보호법상의 임대차계약갱신요구권을 사용할 수 있다는 사실을 중개대상물 확인설명서에 적어야 했는데 이를 소홀히 했으므로 갑이 입은 손해에 대해 배상할 의무가 있다”고 판단하였습니다. 그런데 재판부는 공인중개사의 설명에만 의지해 상가건물 명도 관련 법률관계를 매수인 본인이 직접 확인하지 않은 갑에게도 책임이 있기에 A가 배상해야 할 손해액을 40%로 감액하였습니다(대구지방법원 2015. 6. 4. 선고 대구지방법원 2014가합202855 판결참조). 따라서 갑의 경우도 A에게 손해배상을 청구할 수 있으리라 보이나, 다만 과실상계 당하여 손해배상책임의 정도가 줄어들 수 있습니다.