저는 갑 소유 논을 매수하는 매매계약을 체결하면서 매매대금을 5,000만원으로 하되 계약당일 계약금 1,000만원, 1개월 후 중도금 2,000만원, 2개월 후 잔금 2,000만원을 각 지불하기로 하였으나, 갑은 계약일로부터 수일이 지난 시점에서 ‘더 비싼 가격에 토지를 매수하겠다는 사람이 있어 계약을 해약하니 계약금 1,000만원과 매매대금의 10%에 해당하는 해약금 500만원만을 반환 받아가라.’는 일방적인 통보를 해왔습니다.매매계약서상에는 매도인이 위약할 경우에는 계약금의 배액에 상당하는 금액을 매수인에게 지급하고, 매수인이 위약할 경우에는 계약금을 포기하기로 되어 있는데, 갑의 주장이 정당한지요?

계약을 체결하면서 당사자 사이에 주고받는 계약금은 다양한 의미를 가질 수 있는데, 계약체결증거가 될 수도 있고(증약금), 위약시 손해배상액을 예정한 것으로 볼 수도 있으며(위약금), 해제권을 유보시키는 대가로서의 의미를 가질 수도 있습니다(해약금). 위 사안과 같이 매매계약서상 매도인이 위약할 경우 계약금배액에 상당하는 금액을 매수인에게 지급하고, 매수인이 위약할 경우 계약금을 포기하기로 되어 있는 경우 계약금은 해약금의 성질과 손해배상액예정의 성질을 함께 가지게 됩니다(대법원 1992. 5. 12. 선고 91다2151 판결). 따라서 당사자일방이 계약이행에 착수하기 전까지 교부자는 계약금을 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있습니다.

그리고 부동산거래상 매매대금의 10%를 계약금으로 주고받는 것이 일반적이지만, 계약당사자가 계약의 구속력을 강화시키거나 약화시키려는 의도에서 계약시 그 금액을 얼마든지 가감할 수 있는 것이므로, 매도인이 일방적으로 매매대금의 10%상당액만을 해약금으로 교부하고 해제의 의사표시를 하여도 해제효과는 발생하지 않습니다. 그러므로 갑이 매매대금의 10%만 반환하겠다고 하면서 중도금지급기일이 될 때까지도 계약금배액을 제공하지 않을 경우라면 귀하는 중도금 및 잔금을 지급하고(수령하지 않을 경우에는 변제공탁 할 수 있을 것임) 위 논의 소유권이전을 청구할 수 있고, 이에 응하지 않을 경우 이행지체를 이유로 계약을 해제할 수도 있습니다.

다만, 민법 제398조 제2항에서 손해배상예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원은 적당히 감액할 수 있다고 규정하고 있고, 손해배상예정액이 부당하게 과다한 경우에는 법원은 당사자의 주장이 없더라도 직권으로 이를 감액할 수 있고, 여기서의 ‘부당히 과다한 경우’란 손해가 없다든가 손해액이 예정액보다 적다는 것만으로는 부족하고, 채무자의 지위, 계약의 목적과 내용, 손해배상액을 예정한 동기, 채무액에 대한 예정액의 비율, 예상손해액의 크기, 그 당시의 거래관행 등 제반 사정을 참작하여 일반사회 관념에 비추어 그 예정액의 지급이 경제적 약자의 지위에 있는 채무자에게 부당한 압박을 가하여 공정성을 잃은 결과를 초래한다고 인정되는 경우를 의미하는데, 손해배상예정액이 부당하게 과다한지 및 그에 대한 적당한 감액의 범위를 판단하는데 있어서는 법원이 구체적으로 그 판단을 하는 때 즉, 사실심의 변론종결 당시를 기준으로 하여 그 사이에 발생한 위와 같은 모든 사정을 종합적으로 고려하여야 할 것이며(대법원 2009. 11. 26. 선고 2009다58692 판결), 이 경우에 실제 발생할 것으로 예상되는 손해액의 크기를 참작하여 손해배상액예정액이 부당하게 과다한지 여부 내지 그에 대한 적당한 감액범위를 판단함에 있어서는 실제의 손해액을 구체적으로 심리·확정할 필요는 없으나, 기록상 실제의 손해액 또는 예상손해액을 알 수 있는 경우에는 이를 그 예정액과 대비하여 볼 필요는 있다고 할 것이고(대법원 2010. 7. 15. 선고 2010다10382 판결), 손해배상예정으로 인정되어 이를 감액함에 있어서 채무자가 계약을 위반한 경위 등 제반사정이 참작되므로 손해배상액감경에 앞서 채권자의 과실 등을 들어 따로 감경할 필요는 없다고 할 것입니다(대법원 2002. 1. 25. 선고 99다57126 판결). 따라서 비록 예정액이 거래관행상 인정되고 있는 매매대금의 10%의 범위를 초과한 경우라 할지라도 반드시 민법 제398조 제2항의 부당히 과다한 경우에 해당된다고만 할 수는 없을 것이고, 위 판례의 기준에 따라서 감액여부가 결정될 것으로 보입니다.