부동산 매매에 관한 가계약서만 작성한 단계에서, 매수인이 중도금 일부의 지급에 갈음하여 매도인에게 제3자에 대한 대여금 채권을 양도하기로 약정하고 그 자리에 제3자도 참석하였는데, 이후 매도인이 민법 제565조 제1항에 정한 해제권을 행사할 수 있나요?

계약이 성립하기 위하여는 당사자 사이에 의사의 합치가 있을 것이 요구되고 이러한 의사의 합치는 당해 계약의 내용을 이루는 모든 사항에 관하여 있어야 하는 것은 아니나 그 본질적 사항이나 중요 사항에 관하여는 구체적으로 의사의 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의는 있어야 합니다(대법원 2001. 3. 23. 선고 2000다51650 판결 참조). 한편, 매매계약은 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정하는 계약으로 매도인이 재산권을 이전하는 것과 매수인이 그 대가로서 금원을 지급하는 것에 관하여 쌍방 당사자의 합의가 이루어짐으로써 성립하는 것인바(대법원 1996. 4. 26. 선고 94다34432 판결 등 참조), 가계약서만 작성한 단계라 하더라도 위 가계약서 작성 당시 매매계약의 중요 사항인 매매목적물과 매매대금 등이 특정되고 중도금 지급방법에 관한 합의가 있었으므로 원·피고 사이에 이 사건 부동산에 관한 매매계약은 성립되었다고 보아야 할 것입니다.

나아가 매도인이 민법 제565조에 의하여 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제하려면 매수인이 이행에 착수할 때까지 하여야 할 것인바, 여기에서 이행에 착수한다는 것은 객관적으로 외부에서 인식할 수 있는 정도로 채무의 이행행위의 일부를 하거나 또는 이행을 하기 위하여 필요한 전제행위를 하는 경우를 말합니다(대법원 2002. 11. 26. 선고 2002다46492 판결 등 참조). 그런데 사안의 경우 매수인이 중도금 일부의 지급에 갈음하여 매도인에게 제3자에 대한 대여금 채권을 양도하기로 약정하고 그 자리에 제3자도 참석하였다면 이미 매수인이 이행의 착수에 이르렀다고 보아야 할 것이므로, 매도인은 민법 제565조 제1항에 의한 해제권을 행사할 수 없습니다(대법원 2006. 11. 24. 선고 2005다39594 판결 참조).