매도인과 매수인은 토지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급하였는데, 중도금 지급 기일이 한 달 정도 남은 상태에서 매도인이 매수인에게 매매대금 증액을 요구하자, 매수인은 매도인에게 중도금을 지급하였고, 매도인은 이를 거절하였습니다.이후 매도인은 계약금 배액을 공탁하면서 매수인에 대해 토지 매매계약 해제의 의사표시를 하였는바, 이 경우 계약의 효력은 어떠한가요?

매도인이 민법 제565조에 의하여 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제하려면 매수인이 이행에 착수할 때까지 하여야 할 것인바, 여기에서 이행에 착수한다는 것은 객관적으로 외부에서 인식할 수 있는 정도로 채무의 이행행위의 일부를 하거나 또는 이행을 하기 위하여 필요한 전제행위를 하는 경우를 말하는 것으로서, 단순히 이행의 준비를 하는 것만으로는 부족하나 반드시 계약내용에 들어맞는 이행의 제공의 정도에까지 이르러야 하는 것은 아니라 할 것이고, 그와 같은 경우에 이행기의 약정이 있다 하더라도 당사자가 채무의 이행기 전에는 착수하지 아니하기로 하는 특약을 하는 등 특별한 사정이 없는 한 그 이행기 전에 이행에 착수할 수도 있다고 보아야 할 것입니다(대법원 2002. 11. 26. 선고 2002다46492 판결 참조). 따라서 매수인이 매도인에 대하여 중도금을 지급하였고, 이를 거절한 매도인에 대하여 내용증명우편 등을 통해 중도금 수령을 촉구한 이상 이미 이행에 착수하였다고 할 것인바, 매도인으로서는 더 이상 계약금 배액을 공탁하는 방법에 의해서는 매매계약을 해제할 수 없다고 보아야 할 것입니다.