갑은 을로부터 아파트를 매매대금 11억원으로 하고, 계약금 1억 1,000만원 중 1,000만원은 계약 당일에 지급하고, 나머지 1억원은 다음 날 을의 계좌로 송금하기로 하는 매매계약을 체결하였습니다.을은 계약금 중 1,000만원만 받은 상태에서 계약 다음날 마음이 바뀌어 위 매매계약을 해제를 원하였고, 은행계좌 폐쇄하면서 해제의 의사를 밝혔습니다. 이에 매수인인 갑은 나머지 계약금 1억원을 공탁하였고, 매도인인 을도 같은 날 2,000만원을 해약금으로 하여 변제공탁하였습니다.갑이 을의 이행거절을 이유로 한 계약 해제에 따라 돌려받게 되는 해약금의 기준은 어떻게 되는지요?

계약금 전액인 1억 1,000만 원을 기준으로 합니다. 부동산의 매매 또는 임대차 등의 계약 체결을 하는 경우 통상적으로 전체 대금의 10% 정도를 계약 체결시 계약금으로 지급하는 것이 관행입니다. 그런데 계약의 해약금에 관하여 민법에서 매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 떄에는 당사자 사이에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다고 규정하고 있습니다(민법 제565조 제1항). 그러므로 계약을 할 때 당사자 사이에 계약금을 주고받은 경우 당사자 사이에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수하기 전까지는 계약금을 교부한 측에서는 교부액을 포기함으로써, 계약금을 수력한 측에서는 그 배액을 상환함으로써 계약을 해제할 수 있을 것입니다.

이 사안의 경우 매도인인 을이 ‘계약금 일부만 지급된 경우 지급받은 금원의 배액을 상환하고 매매계약을 해제할 수 있는지 여부’가 문제됩니다. 이러한 사안에서, 판례는 ‘실제 교부받은 계약금’의 배액만을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다면 이는 당사자가 일정한 금액을 계약금으로 정한 의사에 반하게 될 뿐 아니라, 교부받은 금원이 소액일 경우에는 사실상 계약을 자유로이 해제할 수 있어 계약의 구속력이 약화되는 결과가 되어 부당하기 때문에, 계약금 일부만 지급된 경우 수령자가 매매계약을 해제할 수 있다고 하더라도 해약금의 기준이 되는 금원은 ‘실제 교부받은 계약금’이 아니라 ‘약정 계약금’이라고 봄이 타당하므로, 매도인이 계약금의 일부로서 지급받은 금원의 배액을 상환하는 것으로는 매매계약을 해제할 수 없다고 하였습니다(대법원 2015. 4. 23. 선고 2014다231378 판결). 따라서 이 사안의 경우에 을은 상대방의 이행 착수 시기인 중도금 지급 전까지는 계약금의 배액을 지급하고 매매계약을 해제할 수 있는바, 그 해약금의 기준이 되는 금원은 ‘실제 교부받은 일부 계약금’ 1,000만원이 아니라 ‘약정 계약금 전부’인 1억 1,000만원이라고 보아야 할 것입니다.