공인중개사 업무정지처분 취소청구

1. 사건개요가. 청구인은 서울특별시

○

○구

○

○

○

○

○로

○,

○

○

○호에 위치한 “

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○”(이하 ‘이 사건 중개사 사무소’라 한다)의 대표이다.

나. 피청구인은 2017. 5. 17. 청구외

○

○

○(매수인 △△△의 남편)로부터 2017. 4. 26. ‘자진신고서’를 접수하고, 청구인이 서울특별시

○

○구

○

○동

○

○

○ 동관

○

○

○

○호(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다) 분양권 매매 계약 시 거래계약서에 거래금액 등을 거짓으로 작성하였다는 사실을 적발하여 2017. 6. 29. 사전통지 및 의견제출 통지를 거쳐 2017. 7. 20. 청구인에 대하여 6개월(2017. 8. 10. -2018. 2. 9.)의 업무정지처분(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)을 하였다.

다. 이에 청구인은 이 사건 부동산 분양권 매매 계약 시 공인중개사법상 ‘알선’행위를 한 사실이 없고, 알선하였다 하더라도 계약서를 작성한 사실이 없으므로 이 사건 처분을 한 것은 위법하다면서 이 사건 심판을 제기하였다.

2. 청구인 주장가. 공인중개사법 제2조 제1호 규정에 의하면 이 법을 적용하기 위한 전제요건으로 ① 공인중개사법상 중개대상물일 것, ② 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선할 것을 들고 있는데, 이 사건 중개사무소의 소속 공인중개사는 이 사건 부동산 매매계약에 관하여 매도인 및 매수인 간 거래과정에 개입하여 ‘알선’행위를 한 사실이 없으므로 공인중개사법을 적용한 이 사건 처분은 취소되어야 한다.

나. 이 사건 부동산은 ‘다운계약’이라는 불법적인 요소가 있어, 위 △△△ 측에게 공인중개사법상 ‘중개’가 불가하다고 설명했으나 위 △△△ 측에서 직거래로라도 매수하게 해달라며 수회에 걸쳐 요청하기에 이 사건 중개사무소에서는 공인중개사로서가 아닌 일반 자연인 내지 사인으로 이 사건 부동산을 알선하였고, 그에 대하여 ‘보수’를 받은 사실이 없으며, 피청구인은 청구인이 위

○

○

○로부터 100만원을 수수하였음을 증명할 입증자료가 없다.당시 당사자 간 직거래를 알선하였기에 공인중개사법이 적용되지 않고, 해당 법상 ‘중개행위’에 해당되지 않는 것으로 인식하고 있었으며, ‘거래계약서’를 작성한 사실이 없으므로 ‘거래계약서 등을 거짓으로 작성함’을 원인으로 하는 이 사건 처분은 위법하다.다. ‘중개행위’에 해당된다면 처분근거 법령은 공인중개사법 제26조 제1항 규정이고, 이 규정을 위반한 경우 동법 제39조 제1항 제8호, 동법 시행규칙 제25조 별표2 15호를 적용하여 업무정지 1개월 처분을 해야 하므로 업무정지 6개월인 이 사건 처분은 위법 부당하다.

3. 피청구인 주장가. 위

○

○

○가 제출한 자진신고서에 의하면

○

○

○가 분양권을 매수의뢰하자 청구인과

□

□

□ 입회하에 이 사건 중개사 사무소의

◇

◇

◇가

○

○

○에게 분양권에 대하여 확인·설명한 사실을 확인할 수 있으므로 이는 법에서 정한 권리의 득실변경에 대한 구체적인 중개행위에 해당되고,

◇

◇

◇가 거래금액 대금지급 방법 등을 설명하여 가계약금을 입금토록 한 것은 매매계약에 대한 중개행위이다. 위 중개행위는 자연인 내지 사인으로서의 행위가 아닌 공인중개사법에 의한 공인중개사로서의 업무행위이다.또한, 2017. 4. 26. △△△△△△△ △△△에서 분양권의 표시, 매도·매수자의 인적사항과 거래금액이 허위로 작성된 계약서에 각 대리인

○

○

○, ☆☆☆가 날인하여 거래가 완성되었다. 청구인 주장대로 중개를 하지 않았다면 매매당사자가 매매계약서의 물건 표시와 인적사항을 서로 확인하였어야 하지만, 기 작성된 계약서에 매수인 측 중개사 자격으로

◇

◇

◇가 입회하여 계약 당사자 간 날인하게 하여 계약을 성립시킨 것은 중개행위이고, 공인중개사의 서명·날인 여부와 관계없이 거래금액 등 거래내용을 거짓으로 작성한 것이다. 일반적인 다운계약 매매 시 개업 공인중개사가 서명·날인하지 않는 것은 공인중개사의 중개 사실 확인을 어렵게 하기 위함이며, 위

○

○

○의 신고가 없었다면 구청에서도 확인이 불가한 사항이다.매도·매수자 측 대리인과

◇

◇

◇, ∇∇∇는 함께 차량으로 이동하면서 부동산 거래신고와 권리변경을 하였는데, 당사자 간 거래라면 그럴 이유가 없었을 것이고,

○

○

○의 자진신고서에서 자신이 인지대 22만원과 중개수수료 78만원, 합 100만원을 현금으로

◇

◇

◇에게 지급하자,

◇

◇

◇가 옆에 있던 ◎◎◎에게 전달하였다고 진술하였다.

나. 이 사건 중개사 사무소에서 이 사건 부동산을 알선하였다는 것은 법에서 말하는 ‘중개’를 하였음을 인정하는 것이고, 이 사건은 거래계약서에 거래금액등 거래내용을 거짓으로 작성하여, 당사자 간 거래로 위장한 것으로 법 제26조제3항을 위반한 것으로 법 제38조 제2항 제7호 규정에 의거 등록취소의 대상이나, 최근 1년 이내 1회 위반한 경우로 법 제39조 제1항 제11호, 동법 시행규칙 제25조 별표 2 12.을 적용한 이 사건 처분은 적법하다.

4. 관계법령공인중개사법 제26조, 제38조 제2항, 제39조 제1항공인중개사법 시행규칙 제25조 별표25. 인정사실청구인과 피청구인이 제출한 행정심판 청구서, 답변서 등의 기재 내용을 종합하여 보면 다음과 같은 사실을 각각 인정할 수 있다.

가. 청구인은 서울

○

○구

○

○

○

○

○로

○,

○

○

○호 소재 “

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○”의 대표이다.

나. 피청구인은 2017. 5. 17. 위

○

○

○(매수인 △△△의 남편이자 대리인)로부터 2017. 4. 26. 이 사건 중개사 사무소의 주도로 이 사건 부동산 분양권의 다운계약서를 ∇∇∇ 공인중개사가 작성하고, 공인중개사를 통한 거래임에도 당사자 간 직거래를 한 것으로 계약서를 작성하여 구청에 거래신고를 하였다는 내용의 자진신고서를 접수하였다.

※ 자진신고 내용 : △△△와 ♤♤♤ 사이의

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○특별시

○

○구

○

○동

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○ 동관

○

○

○

○호 분양권 매매 시 실제 거래금액이 일억구천구백삼십칠만오천원(분양금액+프리미엄)이었으나, 일억팔천육백삼십칠만오천원으로 된 다운계약서를 ∇∇∇ 공인중개사가 작성하고, 공인중개사를 통한 거래임에도 당사자 간 직거래한 것으로 계약서를 작성하여 구청에 신고하였음.다. 피청구인은 2017. 6. 29. 청구인에게 ‘거래계약서에 거래금액 등 거래내용을 거짓으로 기재’한 위반사항에 대하여 행정처분 사전통지 및 의견제출 통지를 거쳐(의견 제출기한 :2017. 7. 14.), 2017. 7. 20. 청구인에게 6개월(2017. 8. 10. ~ 2018. 2. 9.)의 업무정지처분을 하였다.

6. 이 사건 처분의 위법·부당여부가. 「공인중개사법」 제2조 제1호에 “중개”라 함은 제3조의 규정에 의한 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다고 규정하고 있다. 같은 법 제26조, 제38조 및 같은 법 시행규칙 제25조 별표2에 의하면 개업공인중개사는 중개대상물에 관하여 중개가 완성된 때에는 대통령령이 정하는 바에 따라 거래계약서를 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령이 정하는 기간 동안 그 사본을 보존하여야 하고, 거래계약서를 작성하는 때에는 거래금액 등 거래내용을 거짓으로 기재하거나 서로 다른 2이상의 거래계약서를 작성하여서는 아니 되며, 이에 해당하는 경우에는 중개사무소의 개설등록을 취소할 수 있다고 정하면서, 최근 1년 이내에 1회 위반한 경우에는 업무정지의 기준을 3월로 정하고 있다.

나. 이 사건 처분에 관하여 본다.

(1) 중개행위를 하였는지 여부위

○

○

○의 자진신고서(을 제1호증),

◇

◇

◇의 설명서(을 제2호증),

□

□

□, ♧♧♧의 각 확인서(을 제3, 제5호증)에 의하면,

○

○

○가 2017. 4. 25. 분양권을 매수의뢰하자 이 사건 중개사 사무소 소속 공인중개사

◇

◇

◇가 청구인과

□

□

□ 입회하에

○

○

○에게 메모를 하면서(을 제2호증) 분양가와 권리금 등 분양권 거래금액에 대해 자세히 확인하고 설명하였으며,

◇

◇

◇는 권리금 2600만원 중 1300만원은 현금 지급, ♤♤♤의 은행계좌에 500만원의 가계약금을 입금토록 하는 등의 거래금액 지급 방법 등을 설명하였고,다음날인 4. 26. △△부동산에서 ∇∇∇ 공인중개사가 매매계약서를 작성하였으나

◇

◇

◇ 공인중개사가 위 매매계약서 작성 시 입회하였고, 매매계약서 작성 후

◇

◇

◇는 ∇∇∇ 차량으로

○

○

○

○

○

○ 분양사무소에 동승하여 부동산 거래필증을 교부받기 위해

○

○구청에 제출할 민원 서식까지 작성하였고,

○

○

○가 인지대 22만원과 중개 수수료 78만원, 합계 100만원을 현금으로

◇

◇

◇에게 지급하여 옆에 있던 ◎◎◎에게 전달하였던 것 등을 종합해 보면이와 같은 행위는 자연인 내지 사인으로서의 행위가 아닌 공인중개사법에 의한 공인중개사로서 중개대상물인 분양권에 대하여 거래당사자간의 매매 등 권리의 득실변경에 관한 알선 행위로서 공인중개사법 제2조 제1호의 중개행위에 해당한다.

(2) 거래계약서에 거래금액 등 거래내용을 거짓으로 기재하였는지 여부(가) 위 분양권의 실제 매매대금은 분양가 173,375,000원, 권리금 26,000,000원, 합계 199,375,000원임에도 불구하고 청구인은 위 매매계약서(을 제4호증)에 분양가 173,375,000원, 권리금 13,000,000원, 합계 186,375,000원으로 기재하여 권리금과 매매대금 합계 금액 등 거래내용을 거짓으로 기재하여 공인중개사법 제26조 제3항을 위반한 것이다.(나) 청구인은 중개행위에 해당한다 하더라도 이 사건 부동산 분양권의 거래계약서를 작성한 사실이 없으므로 이 사건 위반행위에 적용할 법규는 거래계약서를 작성하여 거래당사자에게 교부하지 않은 경우인 공인중개사법 제38조 제1항 제8호, 같은 법 제26조 제1항, 같은 법 시행규칙 제25조 별표2 제15호이고, 이에 따라 업무정지 1개월 처분을 받아야한다고 주장한다.청구인 소속 공인중개사는 분양권 중개를 하였고, 당사자가 직접 거래하는 형식만 취했을 뿐 분양권 매매계약서 작성 시 입회하였으며, 부동산 거래필증을 교부받기 위해

○

○구청에 제출할 민원서식까지 작성하였으므로 분양권 매매계약서를 작성한 것이고, 거래계약서에 거래금액 등 거래 내용을 거짓으로 작성한 것으로서 공인중개사법 제 26조 제3항을 위반하였으므로 같은 법 제38조 제2항 제7호에 해당되어 등록취소 대상이며, 다만 최근 1년 이내에 1회 위반한 경우로 피청구인이 같은 법 제39조 제1항 제11호, 같은 법 시행규칙 제25조 별표2 제12호를 적용하여 업무정지 6월로 감경하였는바, 이 사건 처분은 위 법령에 의한 적법한 처분이다.

7. 결 론그렇다면, 청구인의 주장을 인정할 수 없으므로 청구인의 청구를 기각하기로 하여 주문과 같이 재결한다.