토지가 상가지대에 있다면 이용상황 전부가 주거용이라고 하더라도 개별공시지가의 산정을 위한 토지이용상황을 상업기타로 적용하여야 하며, 전년지가가 인근지가 및 비교표준지공시지가에 대비하여 불균형이 심하였던 사정 등이 있다면, 개별공시지가를 산정함에 있어 토지의 특성조사 및 가격배율 적용 등의 잘못으로 지가 산정을 잘못한 것이 아닌 한, 토지이용상황을 주상용에서 상업기타로 적용함에 따라 개별공시지가가 전년지가에 비해서 상승폭이 크다고 하여 위법하다거나 부당하다고 할 수 없다.
1. 사건개요가. 피청구인은 2012. 5. 31. 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」(이하 ‘부동산 가격공시법’이라 한다)에 의거 청구인 소유의 서울시
○
○구
○
○동 1360-45 대 135.1㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)에 대하여 2012. 1. 1. 기준 개별공시지가를 ㎡당 7,310,000원으로 결정·공시하였다.
나. 청구인은 2012. 6. 14. 피청구인에게 개별공시지가가 전년지가에 비해서 상승폭이 너무 크다는 이유로 이의신청을 하였고, 이에 피청구인은 2012. 7. 27.
○
○구부동산평가위원회의 심의를 거친 후, 2012. 7. 31. 청구인의 의견을 일부 수용하여 당초 결정지가인 ㎡당 7,310,000원에서 110,000원을 하향 조정한 ㎡당 7,200,000원으로 재결정(이하, ‘이 사건 처분’이라 한다) 통보하였다.
2. 청구인 주장가. 이 사건 토지의 2011년 개별공시지가가 6,360,000원/㎡이었는데 1년 사이 840,000원이나 인상된 7,2000,000원/㎡으로 통보되었으나, 인근 지역의 개별공시지가는 약 170,000원∼180,000원 인상된 가격으로 고지되었고, 주변의 개발 요인 및 부동산 거래도 없어 가격이 하락되는 현 상황에 공시지가를 턱없이 높게 책정하였다. 국가 세수증대가 필요하기는 하지만 국민 개인이 납득할 만한 정도가 되어야 하며, 지방정부의 행정처분은 제대로 확인하지 않은 탁상 행정행위라 할 수 있다.
나. 피청구인이 처분한 2012. 1. 1.기준 개별공시지가 이의신청 처리결과 통보 처분된 7,200,000원/㎡은 위법·부당하므로 ㎡당 6,400,000원이 합당하다.
3. 피청구인 주장가. 이 사건 토지는 2011년까지 24개 토지특성 중 14항목인 토지이용현황을 주상용으로 조사하여 지가 산정·결정하였으나, 2012년 토지특성조사 시 토지이용현황을 상업기타로 변경하고 산정한 후 결정·공시하였다. 토지이용현황을 변경한 것은 ‘2012년도 적용 개별공시지가 조사·산정지침’(이하 ‘지침’이라 한다)에서 주변의 토지이용현황이 상업·업무지대로서 관공서, 교육시설, 주상용 건물의 경우에는 상업·업무용 기타로 조사하도록 규정한 것에 의한 것으로서, 이 사건 토지의 주위 환경은 표준지인 같은 구
○
○동 1360(토지이용현황 : 상업기타),
○
○동 1359-10(토지이용현황 : 상업용),
○
○동 1363-5(토지이용현황 : 상업용)에서 보는 바와 같이 상업지대로서 상업용으로 변경하여 조사·결정된 것은 당연한 것이다.
나. 또한 청구인은 전년지가 대비 지가 상승에 대한 것만 주장하고 있으나, 이 사건 토지와 인접해 있는 같은 구
○
○동 1360-53(2011년 7,420,000원/㎡)토지, 마주보고 있는 비교표준지
○
○동 1359-10(2011년 7,150,000원/㎡)토지와 비교하여 2011년까지 ㎡당 약 1,000,000원 ~ 790,000원 가격 차이를 보이고 있었으며, 이러한 가격 차이는 부동산 가격공시법에서 말하는 공평 과세 및 비교표준지지가와의 균형 유지등과 어긋나는 것이다.
다. 청구인의 이의신청이 있어 부동산 가격공시법 및 지침에 의해 재조사, 감정평가사의 검증을 거쳐,
○
○구 부동산평가위원회의 심도 있는 심의를 거친 바, 토지특성 및 비교표준지 선정의 오류는 없으나, 작년지가 대비 상승폭이 크다는 청구인의 의견을 일부 수용하여 당초 결정지가 7,310,000원/㎡에서 ㎡당 110,000원 하향 조정하여 7,200,000원/㎡으로 재조정하였음에도 전년지가 대비 상승폭이 크다는 이유만으로 개별공시지가 결정이 부당하다는 청구인의 주장은 이유가 없으므로 청구인의 청구는 기각되어야 한다.
4. 이 사건 처분의 위법·부당 여부가. 관계법령부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제11조부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 시행령 제16조나. 판 단1) 청구인 및 피청구인이 제출한 행정심판청구서, 답변서 등의 기재내용을 종합하여 보면 다음과 같은 사실을 각각 인정할 수 있다.가) 피청구인은 2012. 5. 29. 청구인에게 이 사건 토지에 관하여 2012. 1. 1. 기준 개별공시지가를 ㎡당 7,310,000원으로 한 2012. 5. 31.자 결정·공시 및 이의신청안내 통지를 하였다.나) 이에 청구인은 2012. 6. 14. 피청구인에게 이 사건 토지의 2011년도 공시지가가 ㎡당 6,360,000원이었는데 인상폭이 너무 크므로 ㎡당 6,500,000원 정도가 적정하다는 이의신청을 하였다.다) 피청구인은 2012. 7. 27.
○
○구 부동산평가위원회 심의를 거친 후, 2012. 7. 31. 청구인에게 개별공시지가 이의신청에 대한 처리결과(7,310,000원/㎡에서 7,200,000원/㎡으로 조정함)를 통지하였다.2) 이 사건 처분의 위법·부당여부에 관하여 살펴본다.가) 「부동산 가격공시법」제11조 제1항에 의하면, 시장·군수 또는 구청장은 「개발이익환수에 관한 법률」에 의한 개발부담금의 부과 그 밖의 다른 법령이 정하는 목적을 위한 지가산정에 사용하도록 하기 위하여 제20조의 규정에 의한 시·군·구부동산평가위원회의 심의를 거쳐 매년 공시지가의 공시기준일 현재 관할구역 안의 개별토지의 단위면적당 가격(개별공시지가)을 결정·공시하도록 하고 있다.또한 국토해양부장관이 「부동산 가격공시법」제11조 제3항 및 제7항, 같은 법 시행령 제16조에 근거하여 작성한 지침에 의하면, 개별공시지가의 결정과 관련하여, ① 비교표준지 선정, ② 비교표준지와 산정대상 필지의 토지특성조사, ③ 가격배율의 산출, ④ 비교표준지 가격에 가격배율을 곱하여 개별공시지가 산정, ⑤ 산정된 공시지가의 검증 및 의견청취, ⑥ 부동산평가위원회의 심의를 거친 후 개별공시지가를 결정·고시하도록 정하고 있으며, 토지이용상황의 구분에서 상업·업무용 기타에 관하여, 주변의 토지이용상황이 상업·업무지대로서 관공서, 교육시설(학교, 공공도서관, 전시관 등), 종교시설 또는 주거용 건물, 주상용 건물, 창고 등으로 이용되고 있는 토지로 규정하고 있다.나) 이 사건 처분에 관하여 본다.
(1) 위 인정사실 및 이 사건과 관련한 전체 기록의 내용을 종합하여 보면, 피청구인이 지가 산정에 위산(違算), 오기, 비교표준지 선정의 착오, 토지소유자의 의견청취 또는 공시절차를 거치지 아니하거나 용도지역 등 토지가격에 영향을 미치는 주요요인의 조사를 잘못하거나, 토지가격비준표(土地價格比準表)의 적용에 오류가 있다고 볼 수 없으므로 피청구인의 이 사건 처분은 적법하다.
(2) 한편 청구인은 이 사건 토지의 2011년 개별공시지가가 ㎡당6,360,000원이었고, 인근 지역의 개별공시지가는 약 170,000원∼180,000원 인상되었으며, 이 사건 토지 위의 건축물의 용도 중 약 55%가 주택용이며 장기간 거주하였으므로 토지이용상황을 상업기타로 하거나 일시적이라고 볼 수 없는데도, 이 사건 토지는 1년 사이 840,000원이나 인상되어 턱없이 높게 책정된 것이므로 ㎡당 6,400,000원으로 하향 조정되어야 한다고 주장한다.살피건대, 이 사건 토지의 2012년도 공시지가가 전년지가에 비해 차이가 큰 것은 2011년도에는 토지이용상황을 주상용으로 적용하였으나 2012년도에는 상업기타로 적용함에 따른 것으로 보인다.이 사건 토지와 인접한 토지의 2012. 1. 1. 기준 개별공시지가와 토지이용현황을 보면, 같은 동 1360-48은 7,600,000원/㎡ 상업기타, 같은 동 1360-53은 7,710,000원/㎡ 상업용이고, 도로를 사이에 두고 맞은편에 위치한 비교표준지인 같은 동 1359-10은 7,430,000원/㎡ 상업용이다.
위 토지들 모두 이 사건 토지와 동일하게 토지이용계획확인서에 제3종 일반주거지역으로 표시되어 있고, 주위환경은 상가지대로 봄이 마땅하다.또한 관련 지침에 의하면, Ⅱ. 토지특성 조사 다) 토지이용상황 ⑭에서 ‘주변의 토지이용상황이 상가 및 점포지대로서 한 두 필지만이 주거용으로 이용되고 있는 경우의 토지이용상황은 주거용으로 조사하는 사례가 있으나 상업용으로 판단하여 상업·업무용기타(주거건물)로 구분하여야 하고, 주위환경으로 보아 인근지역은 상업용으로 이용되는 것이 적합한 이용이며, 한 두 필지의 주거용지는 상업용으로 지가가 형성됨.
따라서 당해 토지의 개별적인 이용상황은 일시적인 이용상황으로 볼 수 있음’이라고 정하고 있다.따라서 이 사건 토지가 상가지대에 있는 한 설령 이용상황 전부가 주거용(이 사건 토지에는 주상용건물이 있다)일 경우라고 하더라도 토지이용상황을 상업기타로 적용하여야 하는 점, 전년지가가 인근지가 및 비교표준지공시지가에 대비하여 불균형이 심했던 점(부동산 가격공시법 제11조 제3항에 의하면 당해 토지의 가격과 비교표준지 공시지가가 균형을 유지하여야 한다) 등으로 볼 때, 전년지가에 비해서 상승폭이 크다는 이유만으로 이 사건 토지의 지가를 6,400,000원/㎡으로 하향 조정하여야 한다는 청구인의 주장은 어느 모로 보나 이유없다.결국 피청구인이 이 사건 토지의 개별공시지가를 산정함에 있어 토지의 특성조사 및 가격배율 적용 등의 잘못으로 지가 산정을 잘못하여 개별공시지가를 부당하게 높게 평가하였다고 보기는 어려우므로 피청구인이 청구인에게 한 이 사건 처분은 위법하다거나 부당함이 없다.
5. 결 론그렇다면, 청구인의 주장을 인정할 수 없으므로 청구인의 청구를 받아들이지 않기로 하여 주문과 같이 재결한다.
같은 법령을 근거로 든 문서를 기관별로 하나씩 모았습니다.