임대차계약 당시 ‘건물수리는 입주자가 한다’라는 특약을 하고 이를 계약서에 기재하였습니다. 임차인으로서는 정말 모든 수리에 대해서 본인의 부담으로 해결하는 수밖에 없는 것인가요?

임차물의 수선비용은 임차물의 보존에 관한 필요비라는 점에서 민법 제626조 제1항에 따라 임대인에게 그 상환을 구할 수 있는 것이 원칙입니다. 임대인은 민법 제623조에 의해 임대차계약 존속 중 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무 및 임차물 수선의무를 부담하고 있기 때문입니다. 다만 이러한 필요비상환청구권은 강행규정이 아니어서(민법 제652조 참조), 필요비상환청구권을 포기하는 특약은 유효합니다. 그러나 특약에서 수선의무의 범위를 명시하고 있는 등의 특별한 사정이 없는 한, 임대인이 수선의무를 면하거나 임차인이 수선의무를 부담하게 되는 것은 통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모의 수선에 한하는 것으로 해석하는 것이 판례입니다(대법원 2008. 3. 27. 선고 2007다91336 판결). 즉, 대파손의 수리, 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 이에 포함되지 아니하고 여전히 임대인이 그 수선의무를 부담한다고 해석됩니다.

사안의 경우 특약이 수선의무의 범위를 구체적으로 명시하고 있지 아니하므로 위의 논리가 그대로 적용되어, 임차인은 소규모의 수선에 한해서만 수리비용을 부담하면 됩니다.